La vendita di un immobile, anche se in condizioni fatiscenti e destinato alla demolizione, è considerata dal Fisco come una cessione di un edificio. Questa distinzione ha importanti implicazioni fiscali, poiché la tassazione varia a seconda che si tratti di un terreno edificabile o di un fabbricato. Ma cosa succede realmente quando si vende un rudere? È possibile che il Fisco pretenda il pagamento delle tasse sulla plusvalenza come se si fosse venduto un terreno? In questo articolo approfondiremo queste questioni, in particolare alla luce delle recenti sentenze della Corte di Cassazione.
La tassazione secondo il Fisco
Il Fisco tende a tassare la vendita di immobili fatiscenti come se si trattasse di una cessione di un terreno edificabile. Questo perché, secondo la legge italiana, le plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni edificabili sono tassate come “redditi diversi”, il che implica un regime fiscale più oneroso. D’altra parte, la vendita di edifici, soprattutto se posseduti da lungo tempo, è soggetta a un regime fiscale più favorevole. La questione centrale è se la vendita di un edificio fatiscente possa essere considerata come una vendita di terreno.
Il principio stabilito dalla Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione ha chiarito, con la sentenza n. 19642 del 22 luglio 2019, che non è possibile equiparare la vendita di un “edificato” con quella di un “non edificato”. In altre parole, non esiste una categoria intermedia come quella dell'”edificio da demolire” che possa essere considerata come un terreno. Pertanto, se l’oggetto della vendita è un edificio, rimane tale ai fini fiscali, anche se in condizioni di degrado.
Accordi per demolizione e impatti fiscali
Molto spesso, nei contratti preliminari, le parti concordano che l’immobile sarà demolito. Tuttavia, anche in questo caso, la Cassazione ha stabilito che l’oggetto del contratto al momento della firma è un edificio. La demolizione è un evento futuro e non può influenzare la tassazione della vendita al momento della cessione. L’Agenzia delle Entrate non può tassare un venditore sulla base delle intenzioni future dell’acquirente.
Confusione giuridica e sentenze passate
In passato, c’era stata confusione in merito a questo tema. Una sentenza del 2013 aveva dato ragione al Fisco, trattando la vendita di fabbricati ex rurali destinati alla demolizione come cessione di area fabbricabile. Tuttavia, le sentenze più recenti hanno chiarito che se l’atto di vendita ha per oggetto un fabbricato, non si applica la tassazione prevista per i terreni edificabili.
Conclusioni e regole generali
La regola generale, come stabilito dalla Corte di Cassazione, è che la realtà giuridica dell’immobile al momento della vendita prevale sulle intenzioni future delle parti. Quindi, se si vende un edificio, anche se fatiscente e destinato alla demolizione, si sta comunque vendendo un edificio e non un terreno. Questa distinzione è cruciale per evitare di incorrere in tassazioni non dovute.
In sintesi, se stai considerando di vendere un rudere, è fondamentale comprendere che l’oggetto della vendita rimane un fabbricato e deve seguire il regime fiscale previsto per i fabbricati. Nonostante le tentazioni del Fisco di riqualificare la vendita come cessione di terreno, la legge è chiara e le recenti sentenze della Cassazione lo confermano.
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