Ricevere in eredità una casa o un terreno è, in teoria, una buona notizia. Tuttavia, può trasformarsi in un vero incubo se, al momento della successione, emergono abusi edilizi compiuti dai precedenti proprietari. Molti eredi si trovano in questa situazione: scoprono che l’immobile non è perfettamente conforme ai titoli edilizi e si chiedono se e come sia possibile regolarizzare la situazione.

In questa guida pratica vedremo cosa succede quando si eredita un immobile con abusi edilizi, chi ne risponde, quali tipi di abusi si possono sanare e come fare domanda di sanatoria per evitare multe o problemi futuri con il Comune.

Come Sanare un Abuso Edilizio Ereditato: Guida Pratica

Cosa significa “abuso edilizio ereditato”

Per abuso edilizio si intende qualsiasi intervento realizzato in assenza o difformità rispetto al permesso di costruire, alla concessione edilizia o alla SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Gli esempi più comuni sono:

• verande o tettoie chiuse senza autorizzazione;

• ampliamenti di volume non dichiarati;

• modifiche interne non riportate in planimetria;

• garage o sottotetti trasformati in abitazioni;

• costruzioni su terreno agricolo o non edificabile.

Quando un immobile con queste irregolarità viene ereditato, si parla di abuso edilizio ereditato: un illecito urbanistico compiuto da altri, ma che grava ora sull’erede, in quanto nuovo proprietario.

L’abuso edilizio “segue” l’immobile

Una regola fondamentale del diritto urbanistico è che l’abuso edilizio non si estingue con il cambio di proprietà. Questo significa che, anche se l’abuso è stato commesso da chi ha costruito o modificato l’immobile anni fa, la responsabilità amministrativa ricade sull’attuale proprietario.

In altre parole, l’abuso segue l’immobile, non la persona.

L’erede, quindi, non è “colpevole” dell’abuso, ma è tenuto a risponderne civilmente, nel senso che dovrà:

• pagare eventuali sanzioni amministrative;

• oppure provvedere alla demolizione o alla regolarizzazione delle opere irregolari.

Questo aspetto è particolarmente rilevante quando si decide di vendere l’immobile: un’abitazione non conforme non è commerciabile, finché non viene sanata.

Quando si può sanare un abuso edilizio

Non tutti gli abusi possono essere sanati. La legge distingue infatti tra abusi formali (sanabili) e abusi sostanziali (non sanabili).

Sono sanabili gli abusi che:

• rispettano gli strumenti urbanistici vigenti al momento della richiesta di sanatoria (cioè il Piano Regolatore o il Piano di Governo del Territorio);

• non violano vincoli paesaggistici, ambientali o idrogeologici;

• possono essere ricondotti a un titolo edilizio che sarebbe stato rilasciato se richiesto.

Non sono sanabili, invece, gli abusi che:

• riguardano costruzioni su suolo non edificabile;

• violano distanze minime o altezze previste per legge;

• si trovano in aree sottoposte a vincolo paesaggistico o storico-artistico non autorizzato.

In questi casi, l’unica soluzione possibile è la demolizione o la rimessa in pristino dello stato originario.

Le principali tipologie di sanatoria edilizia

Nel diritto italiano esistono due forme di regolarizzazione: la sanatoria ordinaria e l’accertamento di conformità (detto anche “doppia conformità”).

1. Sanatoria ordinaria (permesso in sanatoria)

È prevista dall’articolo 36 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia). Consente di ottenere il permesso a posteriori, se l’opera rispetta le norme urbanistiche sia al momento della costruzione che al momento della domanda di sanatoria.

È la cosiddetta “doppia conformità”:

• il Comune deve verificare che l’intervento poteva essere legittimo allora;

• e che è legittimo anche oggi, secondo le regole urbanistiche vigenti.

In caso di accoglimento, viene rilasciato un permesso di costruire in sanatoria, previo pagamento di una sanzione pecuniaria (generalmente da 516 a 5.164 euro, ma può variare in base all’entità dell’abuso).

2. Sanatoria edilizia straordinaria (condono)

È quella prevista dalle leggi speciali di condono (1985, 1994 e 2003). Si tratta di misure straordinarie ormai chiuse, quindi oggi non è più possibile presentare nuove domande di condono edilizio. Resta però valido il completamento delle istanze già presentate in passato e non ancora definite.

Passaggi pratici per sanare un abuso edilizio ereditato

Se hai ereditato un immobile con irregolarità edilizie, ecco i passaggi da seguire:

1. Verifica la situazione catastale e urbanistica

Il primo passo è confrontare la planimetria catastale con lo stato reale dell’immobile e verificare i titoli edilizi presenti in Comune (licenza, concessione, permesso, SCIA, DIA). Un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) può fare un accesso agli atti e accertare se ci sono difformità.

2. Valuta se l’abuso è sanabile

Il tecnico confronterà le opere abusive con il piano regolatore comunale per capire se le modifiche possono rientrare nei parametri urbanistici attuali.

3. Presenta domanda di accertamento di conformità

Se l’abuso è sanabile, si presenta in Comune una domanda di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001, allegando:

• relazione tecnica descrittiva;

• documentazione fotografica;

• planimetrie aggiornate;

• ricevuta del pagamento dei diritti di segreteria e delle sanzioni previste.

Il Comune ha 60 giorni di tempo per rispondere. Se la domanda viene accolta, l’immobile risulta finalmente regolare; se viene respinta, l’erede dovrà procedere alla demolizione o al ripristino.

4. Aggiorna la planimetria catastale

Dopo la sanatoria, è necessario aggiornare la planimetria catastale e comunicare la variazione all’Agenzia delle Entrate, in modo che l’immobile risulti conforme anche dal punto di vista fiscale.

Cosa succede se non si sana l’abuso

Ignorare un abuso edilizio ereditato può avere conseguenze serie. Le sanzioni amministrative possono arrivare a 20.000 euro, e nei casi più gravi (come costruzioni abusive su suolo non edificabile) il Comune può ordinare la demolizione.

Inoltre, un immobile con abusi:

• non può essere venduto legalmente;

• non può essere affittato;

• non può essere oggetto di mutuo o ipoteca;

• rischia di perdere agevolazioni fiscali o bonus edilizi.

Di fatto, finché non viene sanato, l’immobile resta “bloccato”.

E se l’abuso è stato commesso prima della successione?

Quando l’abuso è stato realizzato dal precedente proprietario (ad esempio un genitore), l’erede non subisce sanzioni penali perché il reato di abuso edilizio è personale e non trasmissibile.

Tuttavia, resta la responsabilità amministrativa, che ricade su chi eredita l’immobile. L’erede può quindi sanare l’abuso pagando le sanzioni, ma non rischia condanne penali per un fatto commesso da altri.

Costi della sanatoria edilizia

I costi per regolarizzare un abuso variano in base alla gravità dell’irregolarità e al Comune. In genere bisogna prevedere:

• onorario del tecnico (geometra, architetto o ingegnere): da 800 a 2.000 euro;

• oblazione o sanzione amministrativa: da 516 euro fino a 10.000 euro;

• diritti di segreteria comunali: 50-200 euro;

• aggiornamento catastale: 100-300 euro.

In caso di abuso parziale o lieve (ad esempio una veranda chiusa), il costo totale della sanatoria può aggirarsi tra 1.000 e 3.000 euro.

Eredità e vendita: come comportarsi

Se intendi vendere un immobile ereditato con abusi edilizi, devi prima sanarlo. Il notaio, infatti, non può stipulare un atto di compravendita su un bene non conforme alle planimetrie e ai titoli edilizi.

Solo dopo la regolarizzazione sarà possibile procedere alla vendita, altrimenti l’atto risulterà nullo (art. 46 del D.P.R. 380/2001).

Bonus edilizi e immobili sanati

Un vantaggio importante è che, una volta regolarizzato l’immobile, l’erede può accedere ai bonus edilizi (come Bonus Ristrutturazione o Ecobonus). La sanatoria, infatti, restituisce la piena legittimità urbanistica, condizione necessaria per ottenere detrazioni fiscali.

Come Sanare un Abuso Edilizio Ereditato: Guida Pratica

Ereditare un immobile con abusi edilizi può sembrare un problema insormontabile, ma nella maggior parte dei casi la situazione può essere sanata con i giusti passaggi tecnici e legali. La chiave è intervenire subito, affidandosi a un professionista che valuti la natura dell’abuso e presenti la domanda corretta al Comune. Sanare un abuso ereditato non solo evita sanzioni, ma preserva il valore dell’immobile, permette di venderlo o ristrutturarlo in futuro e ti mette finalmente al riparo da ogni rischio.

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