La questione della TARI e della gestione dei rifiuti nelle abitazioni in affitto è spesso fonte di dubbi e conflitti tra proprietario e inquilino. Chi deve pagare la tassa sui rifiuti? E cosa succede se l’inquilino non la versa o abbandona i rifiuti lasciando multe e sanzioni?

Negli ultimi anni, la giurisprudenza è intervenuta più volte per chiarire quali siano le responsabilità di ciascuna parte, stabilendo limiti precisi al coinvolgimento del proprietario.

In questo articolo analizziamo in modo semplice e chiaro cosa dice la legge, cosa ha deciso la Cassazione e come comportarsi per evitare problemi fiscali o legali.

Inquilino e rifiuti: responsabilità del proprietario chiarita dalla giustizia

La TARI: cos’è e chi deve pagarla

La TARI (Tassa sui Rifiuti) è il tributo comunale che serve a coprire i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti urbani. È dovuta da chi utilizza a qualsiasi titolo un immobile o un’area suscettibile di produrre rifiuti.

In altre parole:

• il proprietario paga la TARI se l’immobile è vuoto o inutilizzato;

• l’inquilino paga la TARI se abita o utilizza l’immobile in affitto.

Questa distinzione, però, non è sempre stata chiara nella pratica, tanto che molti Comuni — in caso di morosità dell’inquilino — hanno cercato di rivalersi sul proprietario. Ed è proprio qui che la giustizia è intervenuta per mettere ordine.

Cosa dice la legge sulla responsabilità della TARI

Il riferimento normativo principale è l’articolo 1, commi 641 e seguenti, della Legge 147/2013 (Legge di Stabilità). Secondo la norma, è tenuto al pagamento della TARI chi occupa o detiene l’immobile a qualsiasi titolo, anche di fatto.

Ciò significa che:

• se l’appartamento è affittato, l’obbligo di pagare la TARI ricade sull’inquilino;

• se l’immobile è vuoto o sfitto, l’onere torna al proprietario.

Il proprietario, quindi, non è automaticamente responsabile per la tassa sui rifiuti prodotta dall’inquilino, a meno che non risulti lui come intestatario della dichiarazione TARI o non abbia comunicato al Comune la locazione.

La dichiarazione TARI: chi deve farla

Ogni soggetto che occupa o utilizza un immobile deve presentare la dichiarazione TARI al Comune entro 90 giorni dall’inizio dell’occupazione.

Nel caso di una casa in affitto, è buona norma che:

• l’inquilino presenti la dichiarazione di inizio occupazione, indicando i propri dati e la durata del contratto;

• il proprietario comunichi la cessazione della propria responsabilità, allegando copia del contratto di locazione.

Se il Comune non riceve la dichiarazione dell’inquilino, può continuare a considerare il proprietario come soggetto tenuto al pagamento, almeno fino a quando non dimostra l’effettiva locazione.
Ecco perché è importante trasmettere la documentazione in modo tempestivo, evitando che il fisco attribuisca la tassa al soggetto sbagliato.

Cosa succede se l’inquilino non paga la TARI

Uno dei casi più frequenti è quello dell’inquilino che, pur avendo l’obbligo, non paga la TARI o non presenta la dichiarazione. In questi casi, il Comune può tentare di recuperare l’importo dal proprietario, ma la giurisprudenza ha chiarito che non ne ha diritto automaticamente.

Infatti, secondo la Cassazione (sentenza n. 1963 del 2018), il proprietario non è responsabile in solido con l’inquilino per il pagamento della TARI, perché si tratta di un’imposta personale, legata all’uso concreto dell’immobile.

In parole semplici:

“Chi produce rifiuti paga la tassa. Il proprietario non può essere chiamato a risponderne solo perché è titolare del bene.”

Se il Comune pretende il pagamento dal proprietario, questi può difendersi dimostrando che l’immobile era locato e che l’occupante era un soggetto diverso.

Abbandono dei rifiuti e multe: chi paga davvero

Un altro tema delicato riguarda le sanzioni per abbandono o errato conferimento dei rifiuti. Cosa succede se l’inquilino lascia sacchi di spazzatura in strada o non rispetta le regole della raccolta differenziata?

In questi casi, la legge è chiara:

• la responsabilità amministrativa ricade su chi commette l’infrazione, cioè l’inquilino;

• il proprietario non è tenuto a pagare le multe, a meno che non si riesca a dimostrare la sua complicità (ad esempio, se era lui a gestire direttamente i rifiuti).

Lo ha ribadito anche la Cassazione Penale (sentenza n. 33515/2021), affermando che l’obbligo di corretta gestione dei rifiuti grava su chi ne ha la disponibilità materiale, non sul proprietario in quanto tale.

Le eccezioni: quando il proprietario può essere coinvolto

Ci sono però alcuni casi in cui il proprietario può trovarsi coinvolto:

• mancata comunicazione della locazione al Comune;

• assenza di dichiarazione TARI dell’inquilino, che fa ricadere la responsabilità provvisoria sul proprietario;

• immobile locato senza contratto registrato, dove non è possibile dimostrare ufficialmente l’occupazione da parte dell’inquilino.

In queste situazioni, l’amministrazione comunale può chiedere temporaneamente il pagamento al proprietario, che dovrà poi rivalersi sull’inquilino o dimostrare la propria estraneità.

Cosa può fare il proprietario per tutelarsi

Per evitare controversie e richieste indebite, il proprietario può seguire alcune semplici accortezze:

1. Comunicare sempre la locazione al Comune, indicando la data di inizio e fine del contratto.

2. Specificare nel contratto d’affitto che la TARI è a carico dell’inquilino, allegando l’obbligo di presentare la dichiarazione.

3. Conservare copie delle bollette TARI pagate o dei modelli di dichiarazione inviati.

4. In caso di disdetta o abbandono anticipato dell’immobile, comunicare la cessazione per interrompere la propria responsabilità fiscale.

Queste precauzioni sono fondamentali per evitare di essere chiamati in causa per errori o inadempienze dell’inquilino.

Il punto della Cassazione: responsabilità personale dell’inquilino

La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che la TARI non è un tributo legato alla proprietà, ma all’occupazione effettiva dell’immobile. In particolare, le sentenze n. 123 del 2020 e n. 1963 del 2018 hanno chiarito che:

“La tassa sui rifiuti è dovuta da chi utilizza l’immobile, non dal proprietario, salvo prova contraria.”

Questo principio di personalità del tributo segna un confine netto: il Comune non può chiedere il pagamento al proprietario se è dimostrato che l’immobile era affittato e l’occupante aveva l’obbligo di dichiarare e versare la TARI.

Quando interviene la responsabilità solidale

Unica eccezione è la responsabilità solidale tra più occupanti (ad esempio, in una casa condivisa da più persone). In questo caso, se nessuno paga, il Comune può chiedere l’intera somma a uno solo dei coabitanti, che poi potrà rivalersi sugli altri.

Ma questa regola non si applica tra proprietario e inquilino, poiché si tratta di soggetti diversi, con obblighi distinti.

Cosa succede se il contratto d’affitto finisce

Alla cessazione della locazione, è fondamentale comunicare la fine dell’occupazione. Se l’inquilino lascia l’appartamento senza dichiararlo, il Comune potrebbe continuare a emettere avvisi TARI intestati a lui o, in mancanza, al proprietario.

Per evitare equivoci:

• il proprietario deve segnalare al Comune la conclusione del contratto;

• se l’immobile resta sfitto, torna lui soggetto passivo della TARI fino a nuova locazione.

Inquilino e rifiuti: responsabilità del proprietario chiarita dalla giustizia

La giurisprudenza ha chiarito definitivamente che, in materia di rifiuti e TARI, la responsabilità principale è dell’inquilino che occupa l’immobile. Il proprietario risponde solo in casi eccezionali, come la mancata comunicazione della locazione o l’assenza di un contratto registrato.

In caso di multe o cartelle errate, è sempre possibile presentare ricorso al Comune o alla Commissione Tributaria, allegando il contratto di locazione e la prova dell’uso da parte dell’inquilino.

In sintesi, chi produce i rifiuti paga la tassa: un principio semplice, ma spesso ignorato.
La chiave per evitare problemi è una gestione trasparente e documentata del rapporto tra locatore, conduttore e amministrazione comunale.

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