Stai per comprare casa? Ecco i controlli legali da fare assolutamente prima di firmare: ipoteche, abusi edilizi, impianti, contratti nascosti. Leggi questa guida prima di fare errori costosi!

Comprare casa è uno dei passi più importanti nella vita. C’è chi lo fa per metter su famiglia, chi per investimento, chi per dire “finalmente smetto di pagare l’affitto!”.
Insomma, è un momento pieno di emozioni… ma anche di rischi, soprattutto se non si fanno i controlli giusti prima di firmare.

Già, perché una casa può sembrare perfetta a prima vista – magari ristrutturata, in una bella zona, prezzo interessante – ma dietro le apparenze si possono nascondere problemi legali seri. E fidati: meglio accorgersene prima che dopo l’acquisto.

In questo articolo ti spiego in modo semplice e pratico quali controlli legali dovresti fare prima di firmare il compromesso o il rogito. Pronto a fare un acquisto consapevole?

Acquisto Casa: I Controlli Legali da Fare Prima di Firmare

Verifica chi è il vero proprietario

Sembra scontato, ma non lo è affatto. Il primo controllo da fare è capire se chi ti vende la casa è effettivamente il legittimo proprietario.

Puoi scoprirlo richiedendo una visura catastale o un atto di provenienza, che indica come il venditore è entrato in possesso dell’immobile (donazione, compravendita, eredità…).
⚠️ Occhio alle case ricevute in eredità non ancora “sistemate” o intestate correttamente: in quel caso, la vendita potrebbe essere bloccata o impugnabile.

Controlla l’esistenza di ipoteche o pignoramenti

Una casa può avere un aspetto splendido ma… essere gravata da ipoteche (ad esempio da parte di una banca per un vecchio mutuo non estinto) o pignoramenti in corso.

Come fare per saperlo? Basta richiedere una visura ipotecaria presso i registri immobiliari. Questo controllo è fondamentale: se acquisti un immobile con una ipoteca, potresti ritrovarti nei guai senza nemmeno saperlo.

Verifica l’agibilità e la conformità urbanistica

Un altro aspetto spesso sottovalutato è quello urbanistico. In pratica: la casa è stata costruita regolarmente? Ha il certificato di agibilità? Tutto quello che vedi è “in regola”?

Ecco cosa controllare:

Conformità urbanistica: la planimetria depositata al Comune corrisponde allo stato attuale della casa? Se ci sono stati abbattimenti di muri, modifiche interne, ampliamenti senza permessi… attenzione!
Conformità catastale: planimetria e destinazione d’uso devono essere coerenti con il catasto.
Certificato di agibilità: attesta che la casa è abitabile e rispetta i requisiti igienico-sanitari, strutturali e impiantistici.

Se uno di questi elementi manca o è irregolare, il notaio potrebbe rifiutarsi di rogitare o tu potresti incappare in sanzioni o, peggio, in una causa legale.

Spese condominiali: occhio agli arretrati

Se stai acquistando una casa in condominio, informati bene su eventuali spese condominiali non pagate dal precedente proprietario.
Sì, perché per legge, chi compra è solidalmente responsabile per gli oneri condominiali dell’anno in corso e di quello precedente.

Chiedi una dichiarazione dell’amministratore che certifichi la regolarità dei pagamenti e verifica se ci sono lavori straordinari già approvati, che potrebbero gravare su di te.

Controlla che non ci siano diritti di terzi

A volte un immobile può essere “occupato” da diritti che non si vedono a occhio nudo.
Esempi?

Usufrutto: se qualcuno ha il diritto di vivere nell’immobile vita natural durante.
Diritto di abitazione: simile all’usufrutto ma più limitato.
Contratti di affitto in corso: in certi casi, il nuovo proprietario è obbligato a rispettarli fino alla scadenza.

Meglio sapere prima se c’è qualcuno che “ha diritti” su quella casa. Un controllo presso i pubblici registri e la visura ipotecaria possono chiarire tutto.

Controlla gli impianti e le certificazioni

Non è solo una questione di sicurezza, ma anche legale.

Il venditore deve consegnare i certificati di conformità (o, se non disponibili, quelli di rispondenza) degli impianti:

elettrico,
idraulico,
gas,
riscaldamento.

Senza questi documenti, potresti ritrovarti con impianti fuori norma e dover rifare tutto a tue spese.

Leggi bene il compromesso (o fai leggere a un esperto)

Il compromesso è un contratto vero e proprio, e non solo una “promessa”. Una volta firmato, obbliga entrambe le parti a rispettare quanto pattuito.

Controlla che:

siano ben indicati i dati catastali dell’immobile,
sia indicata la regolarità urbanistica,
ci sia un termine preciso per il rogito,
ci siano eventuali clausole sospensive (es. legate al mutuo).

Il consiglio? Fallo leggere a un avvocato o a un notaio prima di firmare, soprattutto se hai anche solo un dubbio.

Se c’è un’agenzia immobiliare, verifica la documentazione

Le agenzie serie aiutano, ma è sempre meglio non dare nulla per scontato.

Chiedi:

la documentazione completa dell’immobile,
la bozza del compromesso,
il dettaglio delle provvigioni e di eventuali penali.

Verifica anche che l’agente sia regolarmente iscritto e operi secondo le norme.

In conclusione

Comprare casa è una gioia… ma solo se lo fai a occhi ben aperti.
I controlli legali non sono una formalità, ma un passaggio fondamentale per tutelarti da problemi che potrebbero costarti molto più del prezzo di vendita.

Se hai dubbi o non sai da dove iniziare, non esitare a farti affiancare da un avvocato esperto in diritto immobiliare o dal tuo notaio di fiducia. Una piccola spesa oggi può evitarti grandi guai domani.