In Italia, la nuda proprietà e l’usufrutto sono due facce dello stesso bene: il primo riguarda la titolarità giuridica dell’immobile, il secondo il diritto di usarlo e trarne profitto (vivere, affittare, percepire rendite).

Quando però l’usufruttuario muore, questo equilibrio si interrompe e la proprietà deve essere riunificata a nome del nudo proprietario.

È un passaggio delicato, spesso fonte di dubbi pratici e burocratici. In questa guida scopri cosa succede alla casa, come aggiornare l’intestazione, quali tasse si pagano e quali documenti servono per sistemare la situazione.

Morte dell’usufruttuario: guida completa all’intestazione della casa

Cos’è l’usufrutto e come funziona

L’usufrutto è un diritto reale che consente a una persona (l’usufruttuario) di usare un bene altrui e goderne i frutti, pur non essendone proprietario. Il nudo proprietario, invece, mantiene la titolarità del bene ma non può utilizzarlo finché dura l’usufrutto.

Esempio classico: un genitore può donare la casa al figlio riservandosi l’usufrutto vita natural durante. Il figlio diventa nudo proprietario, ma il genitore conserva il diritto di abitarci o affittarla.

L’usufrutto si estingue automaticamente con la morte dell’usufruttuario, senza bisogno di rinunce o atti di revoca. A quel punto, la piena proprietà torna nelle mani del nudo proprietario.

Cosa succede alla casa quando muore l’usufruttuario

Alla morte dell’usufruttuario, l’usufrutto si estingue di diritto.

L’immobile non entra nell’eredità dell’usufruttuario (non può essere lasciato in testamento), ma torna automaticamente al nudo proprietario, che diventa pieno proprietario a tutti gli effetti.

Da un punto di vista giuridico, la proprietà si “ricompone”:

Nuda proprietà + usufrutto = piena proprietà.

Tuttavia, anche se la riunificazione è automatica, occorre aggiornare i registri catastali e ipotecari per riflettere la nuova situazione.

Come intestare la casa dopo la morte dell’usufruttuario

Per regolarizzare la situazione, il nudo proprietario deve effettuare la voltura catastale per decesso dell’usufruttuario. Questa procedura serve a cancellare l’usufrutto e ad intestare la piena proprietà a suo nome.

Dove si fa

La pratica va presentata all’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale del Territorio (Catasto) competente per l’immobile.

Come si fa

Ci sono due possibilità:

1. Online, tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate (con SPID o CNS);

2. Presso gli sportelli del Catasto, consegnando il modulo di voltura catastale in formato cartaceo.

Documenti necessari

• Modulo di voltura catastale compilato (modello unico telematico);

• Certificato di morte dell’usufruttuario (rilasciato dal Comune);

• Documento d’identità del nudo proprietario;

• Copia dell’atto di provenienza (donazione, compravendita, successione) che attestava la costituzione dell’usufrutto.

In molti casi è consigliabile rivolgersi a un geometra, notaio o tecnico abilitato, perché anche un piccolo errore nella compilazione può bloccare la pratica.

Quanto costa la voltura catastale

La voltura catastale non è costosa, ma comporta alcune spese fisse:

• Imposta di bollo di 16 euro ogni 4 pagine del modello;

• Tributo speciale catastale di circa 55 euro per ogni immobile.

Se ci si affida a un professionista, bisogna aggiungere il suo compenso (in media tra 100 e 250 euro a seconda del caso).

È necessario il notaio?

In linea generale, non serve un atto notarile per la semplice estinzione dell’usufrutto per morte. La legge prevede che la riunificazione della piena proprietà sia automatica, e la voltura catastale è un atto meramente dichiarativo, non costitutivo.

Tuttavia, se ci sono più nudi proprietari, successioni complesse o donazioni passate non registrate correttamente, può essere utile consultare un notaio per evitare errori e sistemare anche l’aspetto ipotecario (pubblicità immobiliare).

E se la casa era in usufrutto congiunto?

In alcuni casi l’usufrutto è concesso a più persone congiuntamente, come una coppia di coniugi.

In questo caso:

• se muore uno solo dei due usufruttuari, l’usufrutto continua a favore del superstite (salvo diversa previsione nell’atto);

• quando muore anche il secondo usufruttuario, l’usufrutto si estingue definitivamente e la proprietà si ricompone.

È importante leggere attentamente l’atto costitutivo dell’usufrutto per capire se è “congiunto” o “disgiunto”, perché da questo dipende quando scatta la piena proprietà.

Aggiornamento dell’imposta municipale (IMU)

Dopo la morte dell’usufruttuario, anche la tassazione locale cambia. Durante la vita dell’usufruttuario, l’IMU era a suo carico perché è lui a godere dell’immobile. Con la sua morte, l’imposta passa automaticamente al nudo proprietario, che diventa il nuovo titolare del possesso ai fini fiscali.

È necessario quindi:

• comunicare la variazione al Comune (ufficio tributi o tramite portale online);

• pagare l’IMU a partire dal mese successivo al decesso dell’usufruttuario.

Cosa succede se la casa è data in affitto

Se l’usufruttuario aveva concesso in affitto l’immobile, il contratto di locazione si estingue con la sua morte, salvo che i nudi proprietari decidano di subentrare come nuovi locatori. In tal caso, è necessario comunicare agli inquilini e all’Agenzia delle Entrate il subentro nel contratto, entro 30 giorni dal decesso.

Eredi dell’usufruttuario: hanno qualche diritto?

No. Gli eredi dell’usufruttuario non subentrano nel diritto di usufrutto, perché si tratta di un diritto strettamente personale e intrasmissibile. Possono solo gestire questioni residue, come il rimborso di spese sostenute prima della morte o la restituzione di cauzioni, ma non hanno alcun diritto sull’immobile.

Casi particolari: usufrutto su bene in comunione o donato

• Usufrutto su bene in comunione: se la casa è di due nudi proprietari e uno muore, la sua quota di nuda proprietà va agli eredi, ma l’usufrutto resta fino alla morte dell’usufruttuario. Solo allora la piena proprietà si ricompone.

• Usufrutto da donazione: se la casa è stata donata con riserva di usufrutto, alla morte del donante il bene si libera automaticamente da vincoli, e l’atto di donazione produce pieno effetto.

Passaggi in breve

1. Accertare il decesso dell’usufruttuario e recuperare il certificato di morte.

2. Verificare l’atto costitutivo per capire se l’usufrutto era singolo o congiunto.

3. Presentare la voltura catastale all’Agenzia delle Entrate.

4. Aggiornare l’intestazione IMU presso il Comune.

5. Comunicare eventuali subentri in contratti di locazione.

Morte dell’usufruttuario: guida completa all’intestazione della casa

La morte dell’usufruttuario segna la fine naturale dell’usufrutto e il ritorno della piena proprietà al nudo proprietario. Anche se l’effetto è automatico, è importante regolarizzare la posizione catastale e fiscale per evitare problemi futuri. Una semplice voltura e l’aggiornamento IMU bastano per rendere tutto ufficiale.

Chi si trova in questa situazione deve ricordare che non serve alcun atto notarile costoso: basta seguire le procedure giuste, conservare la documentazione e – se serve – farsi assistere da un tecnico per completare in modo corretto l’intestazione della casa.

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