La gestione degli immobili e delle relative imposte è un tema che spesso mette alla prova proprietari e famiglie. Uno dei casi più frequenti riguarda gli appartamenti contigui che, nella realtà quotidiana, vengono uniti per creare un’unica abitazione più ampia. Un classico esempio è quello di due appartamenti sullo stesso piano collegati con una porta interna, utilizzati come se fossero un’unica casa.
Molti proprietari presumono che, avendo di fatto un’unica abitazione, possano beneficiare dell’esenzione IMU prevista per l’abitazione principale. Ma la recente giurisprudenza è stata molto chiara su questo punto: senza accatastamento unico, l’esenzione non spetta, anche se nella pratica gli immobili vengono utilizzati come un’unica unità abitativa.
Imu: No all’esenzione per appartamenti uniti di fatto, serve accatastamento unico
Perché l’accatastamento è fondamentale
La Corte ha ribadito un principio che può sembrare formale, ma è determinante nella disciplina fiscale. Se due o più unità immobiliari vengono unite solo nella pratica, creando un unico ambiente abitativo senza però provvedere alla fusione catastale, dal punto di vista giuridico e fiscale restano immobili distinti.
Questo significa che, anche se l’utilizzo è unitario, ogni unità mantiene la propria rendita catastale e la propria autonomia ai fini IMU. L’esenzione per l’abitazione principale può essere applicata solo sulla singola unità catastale destinata a residenza principale. L’altra, anche se comunicante e utilizzata come parte della casa familiare, è soggetta a IMU.
In sostanza, per essere considerata unica abitazione sotto il profilo fiscale, la casa deve esserlo anche nei registri catastali. Non basta unire gli spazi, occorre che l’immobile venga formalmente accorpato.
Cosa succede se non si procede alla fusione catastale
Chi utilizza due appartamenti come unica abitazione senza accatastamento unico deve essere consapevole delle conseguenze. L’amministrazione comunale, in sede di controllo, può disconoscere l’esenzione IMU per una delle due unità e chiedere il pagamento dell’imposta arretrata, oltre a sanzioni e interessi.
Non solo. In caso di contestazione, l’onere di dimostrare l’unicità giuridica dell’abitazione ricade sul contribuente. E nel momento in cui la casa non risulta un’unica unità catastale, questa prova non può essere fornita, poiché manca l’elemento principale richiesto dalla normativa.
La regola è semplice, anche se può sembrare severa: l’uso di fatto non è sufficiente, serve un titolo formale che dimostri la reale e ufficiale unitarietà dell’immobile.
Come si ottiene l’accatastamento unico
Per chi si trova in una situazione del genere e vuole regolarizzarla, il percorso è abbastanza diretto. È necessario richiedere, tramite un tecnico abilitato, una pratica catastale di fusione che unisca le due unità in un’unica particella e assegni una sola rendita.
Questo procedimento comporta una verifica dei requisiti edilizi e catastali, un aggiornamento della planimetria e la richiesta formale agli uffici competenti. Una volta completata la fusione e ottenuto il nuovo identificativo catastale, l’immobile sarà trattato come un’unica abitazione e potrà godere pienamente dell’esenzione IMU, se rispetta gli altri requisiti previsti dalla legge.
Agire per tempo evita problemi futuri e permette di allineare la situazione di fatto con quella giuridica e fiscale.
Perché la giurisprudenza tutela questa impostazione
La posizione rigida sulla necessità dell’accatastamento unico non nasce dal desiderio di complicare la vita ai contribuenti, ma dall’esigenza di garantire certezza e uniformità. Se bastasse l’utilizzo effettivo degli immobili per ottenere l’esenzione, verrebbero meno i principi di trasparenza e uniformità fiscale.
La norma tutela la correttezza dei contribuenti e previene abusi. Senza una regola chiara, si rischierebbe di aprire la strada a interpretazioni soggettive, creando disparità tra contribuenti e aumentandone il contenzioso.
In questo modo, invece, il diritto tributario mantiene una linea precisa: l’esenzione è concessa solo quando la realtà urbanistica, catastale e fiscale coincidono, senza discrezionalità.
Imu: No all’esenzione per appartamenti uniti di fatto, serve accatastamento unico
L’unione di fatto di due appartamenti non basta a ottenere l’esenzione IMU come abitazione principale. Per beneficiare dell’agevolazione, è necessario che vi sia un accatastamento unico e che l’immobile risulti formalmente composto da un’unica unità abitativa.
È una regola che può sembrare rigorosa, ma garantisce chiarezza nei rapporti con il fisco e tutela chi opera correttamente. Chi si trova oggi in una situazione di utilizzo unitario senza fusione catastale dovrebbe valutare la regolarizzazione, così da evitare contestazioni e assicurare il pieno riconoscimento del diritto all’esenzione.
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