Quando si compra o si vende una casa, uno dei passaggi più importanti — e spesso più fraintesi — è la firma del contratto preliminare di compravendita, comunemente chiamato compromesso.

Questo documento rappresenta una promessa reciproca tra venditore e acquirente di concludere la vendita in futuro, ma ha già effetti giuridici rilevanti.

Molti pensano che sia una semplice “intesa di massima”, ma in realtà il compromesso vincola le parti e, se non viene rispettato, può portare a penali o cause legali.

In questa guida completa vedremo cos’è il contratto preliminare, a cosa serve, come funziona la registrazione all’Agenzia delle Entrate, e quali tutele offre a chi compra o vende un immobile.

Contratto Preliminare: Guida Completa su Compromesso e Registrazione

Cos’è il contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare è l’accordo con cui il venditore si impegna a vendere un bene e l’acquirente si impegna ad acquistarlo, a un prezzo e con condizioni già definite, ma con il trasferimento della proprietà rinviato a un momento successivo (il rogito notarile).

In altre parole, il preliminare non trasferisce ancora la proprietà, ma obbliga entrambe le parti a stipulare in futuro il contratto definitivo.

È disciplinato dall’articolo 1351 del Codice Civile, che stabilisce:

“Il contratto preliminare è nullo se non è redatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.”

Poiché il contratto definitivo di compravendita immobiliare deve essere in forma scritta (atto pubblico o scrittura privata autenticata), anche il compromesso deve essere scritto.

A cosa serve il contratto preliminare

Il compromesso è uno strumento fondamentale perché:

• blocca la trattativa: il venditore non può più vendere a terzi;

• assicura le condizioni pattuite, come prezzo, tempistiche e modalità di pagamento;

• permette di ottenere un mutuo o completare verifiche urbanistiche prima del rogito;

• garantisce un impegno vincolante, che protegge entrambe le parti da ripensamenti improvvisi.

Spesso viene stipulato dopo una proposta di acquisto accettata, ma prima del rogito, per dare alle parti il tempo di predisporre tutti i documenti e verifiche necessarie.

Differenza tra proposta d’acquisto e contratto preliminare

Molti confondono la proposta d’acquisto con il compromesso, ma si tratta di due documenti diversi:

• La proposta d’acquisto è un atto unilaterale: vincola solo chi la sottoscrive, fino all’accettazione da parte del venditore.

• Il contratto preliminare è invece un accordo bilaterale: dopo la firma, vincola entrambe le parti e stabilisce obblighi reciproci.

Solo dal momento in cui si firma il compromesso, l’acquirente e il venditore hanno obblighi legali precisi.

Cosa deve contenere un contratto preliminare

Per essere valido e completo, il contratto preliminare deve indicare con chiarezza:

• i dati anagrafici di venditore e acquirente;

• la descrizione esatta dell’immobile (indirizzo, dati catastali, eventuali pertinenze);

• il prezzo di vendita e le modalità di pagamento;

• la caparra confirmatoria o l’eventuale acconto;

• la data prevista per il rogito notarile;

• eventuali condizioni sospensive (es. concessione del mutuo, regolarità urbanistica);

• le penali in caso di inadempimento;

• eventuali spese condominiali, servitù o vincoli esistenti sull’immobile.

Un contratto preliminare ben redatto tutela entrambi e riduce il rischio di controversie future.

La caparra confirmatoria

Nella maggior parte dei compromessi viene versata una caparra confirmatoria, una somma che l’acquirente paga al momento della firma come garanzia del proprio impegno.

In caso di inadempimento dell’acquirente, il venditore può trattenere la caparra. Se invece è il venditore a non rispettare l’accordo, l’acquirente può chiedere il doppio della caparra versata.

La caparra, dunque, ha un forte valore di garanzia e di deterrente contro comportamenti scorretti.

Il compromesso può essere fatto dal notaio o privatamente

Il contratto preliminare può essere redatto in due modi:

1. Scrittura privata semplice
   Può essere scritta e firmata dalle parti, anche senza notaio.
   È valida, ma deve essere registrata all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni.

2. Scrittura privata autenticata o atto pubblico notarile
   In questo caso viene redatto da un notaio, che autentica le firme e provvede alla registrazione e trascrizione nei registri immobiliari.
   Questa opzione offre una tutela maggiore, perché impedisce al venditore di vendere l’immobile a terzi o di iscrivere nuove ipoteche.

La registrazione del contratto preliminare

La registrazione del compromesso è obbligatoria per legge (art. 1, comma 46, Legge 296/2006). Serve a dare data certa al contratto e a rendere trasparenti gli impegni tra le parti.

Scadenze

Il contratto deve essere registrato entro 20 giorni dalla firma (o entro 30 se redatto da un notaio).

Dove si registra

Presso l’Agenzia delle Entrate, presentando:

• il modulo RLI (scaricabile dal sito dell’Agenzia);

• due copie del contratto firmato;

• eventuali allegati (planimetrie, documenti catastali);

• una marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe.

Imposte da pagare

Al momento della registrazione vanno versate:

• 200 euro di imposta fissa di registro;

• 0,5% sulla caparra confirmatoria;

• 3% sull’acconto prezzo, se previsto.

Queste somme verranno scomputate dalle imposte dovute al momento del rogito notarile.

Trascrizione del preliminare nei registri immobiliari

Oltre alla registrazione, il contratto preliminare può essere trascritto nei registri immobiliari, ma solo se è redatto da un notaio. La trascrizione è facoltativa, ma estremamente utile perché offre una tutela aggiuntiva all’acquirente.

Con la trascrizione:

• il compromesso diventa opponibile a terzi;

• l’immobile non può essere venduto o ipotecato da altri dopo la firma;

• l’acquirente è protetto anche in caso di fallimento del venditore.

La trascrizione resta valida per tre anni dalla data del compromesso.

Inadempimento e risoluzione del contratto preliminare

Se una delle parti non rispetta gli obblighi previsti dal compromesso, la controparte può:

• chiedere l’esecuzione forzata in giudizio (cioè obbligare il venditore a firmare il rogito);

• oppure chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.

In caso di caparra confirmatoria, vale la regola del “trattieni o chiedi il doppio”, come previsto dall’articolo 1385 del Codice Civile.

Quanto dura la validità del contratto preliminare

Non esiste una durata standard: la scadenza viene stabilita liberamente dalle parti nel testo del contratto. Di solito, tra la firma del preliminare e il rogito definitivo passano da 3 a 12 mesi, ma può essere più lungo se l’immobile è in costruzione o soggetto a pratiche urbanistiche.

Se entro la data fissata non si arriva al rogito, le parti devono rinnovare o modificare l’accordo, altrimenti il compromesso perde efficacia.

È possibile annullare un contratto preliminare?

Sì, ma solo in casi specifici:

• se è stato firmato in presenza di vizi di consenso (errore, dolo, violenza);

• se l’immobile presenta abusi edilizi non dichiarati;

• se una delle parti non adempie agli obblighi stabiliti;

• oppure con accordo scritto di entrambe le parti per la risoluzione consensuale.

Un semplice ripensamento non basta: il compromesso ha valore legale vincolante.

Compromesso per immobili in costruzione

Nel caso di immobili ancora da edificare o in corso di costruzione, il compromesso è soggetto a una normativa speciale (D.Lgs. 122/2005). In questo caso, il costruttore deve consegnare all’acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa, che garantisca la restituzione delle somme versate in caso di fallimento o mancata consegna.

Anche in questi casi, la trascrizione notarile del preliminare è fortemente consigliata per evitare rischi.

Contratto Preliminare: Guida Completa su Compromesso e Registrazione

Il contratto preliminare di compravendita è molto più di una semplice promessa: è un vero e proprio impegno giuridico che tutela entrambe le parti fino al rogito. Per questo motivo deve essere redatto con attenzione, registrato nei tempi previsti e — quando possibile — trascritto dal notaio per garantire la massima sicurezza.

Prima di firmare, è sempre consigliabile:

• leggere con attenzione ogni clausola;

• verificare la regolarità dell’immobile;

• chiedere il supporto di un notaio o di un consulente immobiliare.

Un compromesso fatto bene evita problemi futuri e rende l’acquisto della casa un passo sicuro e trasparente verso il rogito.

About The Author