Negli ultimi anni gli affitti brevi sono diventati un fenomeno sempre più diffuso in Italia. Proprietari e host hanno trasformato case e appartamenti in strutture ricettive per turisti e lavoratori temporanei, spesso affidandosi a piattaforme online. Tuttavia, con le ultime novità fiscali introdotte dal Governo, il settore ha subito importanti cambiamenti, soprattutto per quanto riguarda l’aliquota della cedolare secca e gli obblighi di legge a carico dei locatori.

Vediamo insieme come funziona oggi la cedolare secca sugli affitti brevi, quali sono gli aumenti previsti e le principali novità fiscali del 2025-2026.

Cedolare Secca Affitti Brevi: Aumenti e Novità Fiscali nel Settore

Cos’è la cedolare secca sugli affitti brevi

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente al proprietario di pagare una tassa sostitutiva sull’affitto percepito, in alternativa all’IRPEF e alle relative addizionali comunali e regionali.

Si applica ai contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche (non imprenditori) e relativi a immobili ad uso abitativo.

La cedolare secca sostituisce le imposte ordinarie e consente una tassazione più semplice, con aliquota fissa sul canone lordo percepito, senza possibilità di deduzioni o detrazioni.

Aumento dell’aliquota: dal 21% al 26%

Una delle principali novità fiscali riguarda proprio l’aumento dell’imposta.

A partire dal 2024, la cedolare secca sugli affitti brevi è passata:

• dal 21% al 26% come aliquota ordinaria;

• resta al 21% solo per una singola unità immobiliare affittata a breve termine dal contribuente nello stesso anno.

In sostanza, chi affitta una sola casa potrà continuare a usufruire dell’aliquota ridotta del 21%, mentre chi gestisce più immobili dovrà applicare il 26% sulle locazioni successive.

Questa misura mira a differenziare tra chi affitta in modo occasionale e chi gestisce più immobili in modo quasi imprenditoriale.

Quando si applica il 21% e quando il 26%

Facciamo un esempio pratico.

Se un proprietario affitta un solo appartamento per brevi periodi, potrà applicare la cedolare secca al 21%. Se invece ne affitta due o più, dovrà scegliere in dichiarazione dei redditi su quale immobile mantenere il 21%, mentre sugli altri scatterà automaticamente il 26%.

Questa distinzione è importante da indicare correttamente nella dichiarazione, altrimenti il rischio è quello di incorrere in controlli e sanzioni fiscali.

Ritenuta d’acconto: cosa cambia per le piattaforme

Un altro aspetto importante riguarda le piattaforme di intermediazione (come quelle per la gestione di prenotazioni turistiche), che hanno l’obbligo di trattenere una ritenuta del 21% sui compensi incassati per conto dei locatori.

Questa ritenuta, tuttavia, non è più a titolo d’imposta ma di acconto: ciò significa che, in fase di dichiarazione dei redditi, il contribuente dovrà calcolare l’imposta effettiva (21% o 26%) e potrà detrarre quanto già trattenuto dalla piattaforma.

Le nuove regole operative: codice CIN e sicurezza

Oltre agli aspetti fiscali, il Governo ha introdotto anche nuove norme operative per chi affitta immobili a breve termine.

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Ogni immobile destinato ad affitto breve deve essere dotato di un Codice Identificativo Nazionale (CIN), una sorta di “targa” che identifica l’alloggio. Il codice deve essere richiesto e obbligatoriamente esposto negli annunci online e all’interno della struttura.

L’obiettivo è garantire maggiore trasparenza e combattere l’abusivismo nel settore turistico.

Obblighi di sicurezza

Gli immobili destinati ad affitti brevi devono essere conformi a determinate norme di sicurezza. È richiesto l’utilizzo di rilevatori di fumo e gas, la presenza di estintori e cartelli con istruzioni di emergenza. Anche queste disposizioni mirano a tutelare gli ospiti e a uniformare gli standard minimi di sicurezza.

Aspetti pratici e gestione contabile

Chi affitta per brevi periodi deve tenere una gestione chiara e tracciabile dei redditi percepiti. È consigliabile conservare tutte le ricevute e le comunicazioni con le piattaforme di prenotazione, oltre ai documenti relativi alla ritenuta del 21%.

In dichiarazione dei redditi sarà necessario:

• indicare l’immobile principale con cedolare al 21%;

• applicare il 26% sugli altri immobili;

• scontare la ritenuta già trattenuta dagli intermediari.

Una corretta compilazione permette di evitare errori e contestazioni.

Attenzione ai “servizi aggiuntivi”

Un aspetto spesso sottovalutato è quello dei servizi accessori.

Se, oltre all’alloggio, vengono offerti servizi aggiuntivi come colazione, navette, pulizie giornaliere o attività organizzate, l’attività potrebbe essere considerata imprenditoriale. In tal caso, non si potrà più applicare la cedolare secca, ma si dovranno adottare regole fiscali e IVA tipiche di un’attività commerciale.

È quindi importante mantenere la gestione nell’ambito delle locazioni private, limitandosi ai servizi strettamente connessi all’alloggio.

Come restare in regola

Per evitare problemi con il Fisco e con il Comune, chi affitta deve:

• rispettare la durata massima di 30 giorni per ogni contratto;

• comunicare tempestivamente le presenze alle autorità competenti;

• conservare le ricevute e la documentazione fiscale;

• richiedere e mostrare il codice CIN;

• adeguarsi alle norme di sicurezza.

Una gestione ordinata e trasparente è il miglior modo per continuare a sfruttare il potenziale degli affitti brevi senza rischiare sanzioni.

Cedolare Secca Affitti Brevi: Aumenti e Novità Fiscali nel Settore

La cedolare secca sugli affitti brevi resta una soluzione conveniente per chi affitta in modo occasionale, ma le regole sono cambiate. Con l’aumento dell’aliquota al 26% per più immobili, l’introduzione del codice CIN e i nuovi requisiti di sicurezza, lo Stato ha voluto rendere il settore più trasparente e regolamentato. Chi affitta deve ora muoversi con attenzione, distinguendo tra attività privata e attività imprenditoriale, e rispettando gli adempimenti fiscali e amministrativi. Una buona pianificazione e la conoscenza delle nuove norme permettono di continuare a guadagnare serenamente nel mondo degli affitti brevi, senza brutte sorprese.

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