Acquistare la prima casa è uno dei momenti più importanti nella vita di una persona o di una famiglia. Per agevolare chi decide di comprare un’abitazione principale, lo Stato italiano ha previsto diverse agevolazioni fiscali, tra cui il credito d’imposta prima casa.

Si tratta di un beneficio riconosciuto a chi vende un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa e ne compra un altro, entro determinati termini, usufruendo di un credito da utilizzare per compensare imposte dovute su nuove operazioni.

In questa guida completa scoprirai come funziona il credito d’imposta prima casa, chi può richiederlo, come si calcola, quali sono i requisiti e come utilizzarlo correttamente per non perdere il diritto al beneficio.

Credito d’Imposta Prima Casa: guida completa e funzionamento

Cos’è il credito d’imposta prima casa

Il credito d’imposta prima casa è un’agevolazione fiscale prevista dall’articolo 7 della Legge n. 448 del 1998, destinata a chi:

• ha acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa”;

• lo rivende;

• e entro un anno dalla vendita ne acquista un altro, sempre con i benefici prima casa.

In sostanza, il credito d’imposta serve a compensare parte delle imposte sostenute per il nuovo acquisto, evitando una doppia tassazione. Il vantaggio consiste nel poter sottrarre dall’imposta dovuta sull’acquisto della nuova casa quella già pagata per la precedente.

Chi ha diritto al credito d’imposta

Il credito d’imposta spetta solo se vengono rispettate tutte le condizioni previste dalla normativa.

In particolare, il contribuente deve:

1. Aver acquistato in precedenza un immobile con i benefici prima casa;

2. Averlo venduto;

3. Comprare un’altra abitazione entro un anno dalla vendita, usufruendo nuovamente delle agevolazioni prima casa.

Inoltre, l’immobile acquistato deve:

• trovarsi nel territorio italiano;

• non rientrare nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9);

• essere destinato a dimora abituale entro 18 mesi dall’acquisto.

Come si calcola il credito d’imposta

L’importo del credito d’imposta è pari al minore tra:

• l’imposta di registro (o IVA) pagata per il primo acquisto;

• e l’imposta dovuta per il nuovo immobile.

Facciamo un esempio pratico:

• Nel primo acquisto hai pagato 3.000 € di imposta di registro.

• Nel secondo acquisto, l’imposta dovuta è di 4.000 €.

Il credito d’imposta sarà pari a 3.000 €, e potrai utilizzarlo per compensare le tasse dovute sul nuovo immobile.

Se invece la nuova imposta è inferiore (ad esempio 2.000 €), il credito si limita a quella cifra, senza possibilità di rimborso per l’eccedenza.

Come utilizzare il credito d’imposta

Il credito d’imposta non viene rimborsato in denaro, ma può essere utilizzato in diversi modi, secondo quanto previsto dall’Agenzia delle Entrate:

1. In diminuzione dell’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto;

2. Per compensare l’IVA nel caso in cui il nuovo immobile sia soggetto a tale imposta;

3. Per compensare altre imposte o tributi tramite modello F24 (es. IRPEF, IMU, imposta di successione o donazione);

4. In dichiarazione dei redditi, per ridurre l’imposta sul reddito dovuta nell’anno.

È importante sottolineare che il credito non può mai essere rimborsato in contanti e non può essere ceduto a terzi.

Quando si perde il diritto al credito d’imposta

Il beneficio non è automatico e può decadere in alcune situazioni specifiche. Si perde il diritto al credito d’imposta se:

• il nuovo acquisto avviene oltre un anno dalla vendita del primo immobile;

• la nuova abitazione non ha i requisiti “prima casa”;

• non si trasferisce la residenza nel Comune dove si trova il nuovo immobile entro 18 mesi;

• si dichiara il falso o si forniscono informazioni errate nella richiesta delle agevolazioni.

In questi casi, oltre alla perdita del beneficio, l’Agenzia delle Entrate può richiedere il recupero delle imposte non versate, con sanzioni e interessi.

Documenti necessari per richiederlo

Per ottenere il credito d’imposta prima casa è necessario che il contribuente:

1. Dichiari al notaio, nell’atto di acquisto del nuovo immobile, di voler usufruire del beneficio;

2. Dimostri di aver venduto l’immobile precedente acquistato con agevolazioni prima casa;

3. Indichi l’importo dell’imposta pagata nel primo atto d’acquisto (registro o IVA).

Il notaio inserirà tale dichiarazione nell’atto, e sarà l’Agenzia delle Entrate a verificare la correttezza dei dati.

Caso particolare: vendita senza riacquisto immediato

Se il contribuente vende la prima casa e non ne acquista subito un’altra, ha 12 mesi di tempo per effettuare il nuovo acquisto e poter richiedere il credito d’imposta.

Durante questo periodo può anche:

• usufruire della sospensione dell’imposta sulla plusvalenza in caso di vendita;

• pianificare con calma l’acquisto successivo.

Tuttavia, se il riacquisto non avviene entro l’anno, il diritto decade e il beneficio non potrà più essere richiesto.

Credito d’imposta e bonus prima casa under 36

Dal 2021, con il Decreto Sostegni bis, è stato introdotto anche un importante bonus prima casa per under 36, che prevede esenzioni totali da imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Nel caso in cui un giovane sotto i 36 anni benefici di queste agevolazioni, il credito d’imposta “tradizionale” non si applica, poiché non vi è imposta da compensare. Tuttavia, chi passa da un acquisto agevolato ordinario a uno under 36 (e viceversa) deve prestare attenzione alle regole di compatibilità tra i due regimi.

Differenza tra credito d’imposta e detrazione fiscale

Il credito d’imposta riduce direttamente l’imposta da versare, mentre la detrazione fiscale riduce l’imponibile o l’imposta dovuta in fase di dichiarazione dei redditi. Nel caso della prima casa, quindi, il credito d’imposta è immediato e concreto, a differenza delle detrazioni che agiscono nel tempo (come quelle per ristrutturazioni o risparmio energetico).

In sintesi

Il credito d’imposta prima casa è una misura di grande utilità per chi vende e riacquista un’abitazione principale, poiché evita una doppia tassazione e riduce i costi del nuovo acquisto.

Per ottenere il beneficio è necessario:

• vendere l’immobile acquistato con agevolazioni;

• riacquistare entro un anno un’altra abitazione con i requisiti prima casa;

• dichiarare l’intenzione di usufruire del credito nell’atto notarile.

Un’attenta pianificazione e il supporto di un professionista (notaio o consulente fiscale) sono fondamentali per non incorrere in errori o decadenze.

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