Quando una coppia si separa, uno dei nodi più delicati è l’assegnazione della casa familiare. Le cose si complicano ancora di più se l’immobile è “non accatastato” (o non correttamente accatastato, o con abusi edilizi pendenti). In pratica: si può assegnare lo stesso? A chi? È opponibile ai terzi? E cosa bisogna fare per mettersi in regola?

Qui trovi una guida pratica, discorsiva e completa per orientarti tra diritto di famiglia, catasto e urbanistica — senza giri di parole.

Separazione e assegnazione della casa non accatastata: cosa prevede davvero la legge?

Cos’è l’assegnazione della casa familiare in separazione

L’assegnazione è un diritto di godimento sulla casa in cui viveva la famiglia, attribuito dal giudice in sede di separazione/divorzio. Punti chiave (art. 337-sexies c.c.):

• Finalità protettiva: non è un “premio” al coniuge più debole, ma tutela la prole. In assenza di figli minori o maggiorenni non economicamente autosufficienti stabilmente conviventi, l’assegnazione non è automatica.

• Titolare: di regola, il genitore presso cui i figli risiedono prevalentemente.

• Durata: perdura finché sussistono i presupposti (es.: convivenza con i figli minori/non autosufficienti); cessano i presupposti, si può chiedere la revoca.

• Opponibilità ai terzi: il provvedimento è opponibile anche senza trascrizione fino a 9 anni; per una tutela più forte e oltre i 9 anni è opportuna la trascrizione nei registri immobiliari.

Nota: l’assegnazione non trasferisce la proprietà, attribuisce solo l’uso.

Cosa significa “casa non accatastata” (e perché è un problema)

Dire “non accatastata” può voler dire varie cose, tutte con impatti diversi:

• Immobile mai censito al Catasto (mancano i dati catastali).

• Dati catastali non aggiornati (es. frazionamenti, ampliamenti, cambi di destinazione non dichiarati).

• Difformità urbanistiche (opere realizzate senza titolo o in difformità: i famosi abusi).

• Agibilità/abitabilità mancante (tema distinto ma spesso collegato).

Per l’assegnazione, il nodo vero è: si può trascrivere un provvedimento su un bene non identificato catastalmente o urbanisticamente irregolare? E in concreto, il giudice può assegnare una casa non sicura o non conforme?

Si può assegnare una casa non accatastata?

In linea di principio, sì (ma con cautele)

Il giudice può assegnare la casa familiare in quanto luogo di vita dei figli, anche se l’immobile ha criticità catastali. L’assegnazione è un provvedimento di godimento, non un atto traslativo: non “vende” né “regolarizza” nulla.

Però:

• Se l’immobile è pericolante, inagibile o abusivo non sanabile, l’interesse dei minori impone di valutare l’idoneità abitativa. Il giudice può evitare di assegnare (o assegnare provvisoriamente richiedendo soluzioni alternative) se l’alloggio non è sicuro o rischia una demolizione.

• Senza corretta identificazione catastale, la trascrizione dell’assegnazione può essere materialmente impedita o contestata: l’effetto pratico è una tutela più debole (si resta nei limiti dei 9 anni di opponibilità).

Trascrizione del provvedimento: perché serve e cosa succede se manca il catasto

La trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari rende l’assegnazione opponibile erga omnes (non solo tra le parti), anche oltre 9 anni e in caso di alienazioni successive.

Per trascrivere servono:

• Dati identificativi completi (foglio, particella, subalterno).

• Regolarità minima dei riferimenti: se i dati catastali non esistono o non coincidono con lo stato di fatto, la trascrizione può essere bloccata o inefficace.

Senza trascrizione: l’assegnazione resta efficace tra i coniugi ed è opponibile ai terzi entro 9 anni (se il provvedimento ha data certa). Oltre, diventa attaccabile.

Tradotto: regolarizzare il catasto conviene anche solo per blindare l’opponibilità della casa assegnata.

Abusi edilizi e assegnazione: due piani da non confondere

• L’assegnazione non sana gli abusi.

• Se l’immobile è abusivo non sanabile, resta esposto a ordini di ripristino/demolizione. Un domani si potrebbe perdere l’alloggio a prescindere dall’assegnazione.

• Se l’abuso è sanabile, avviare la pratica (accertamento di conformità, condono dove consentito) è nell’interesse di tutti: migliora la sicurezza giuridica e facilita trascrizione, mutui, assicurazioni.

Chi può chiedere l’assegnazione (e quando non spetta)

• Con figli minori o maggiorenni non economicamente autosufficienti conviventi: l’assegnazione segue la soluzione migliore per i ragazzi (stabilità, continuità scolastica, rete familiare).

• Senza figli: l’assegnazione non è lo strumento per compensare squilibri economici. In quel caso si interviene con assegno di mantenimento/assegno divorzile, non con l’uso della casa.

• Nuova convivenza dell’assegnatario nella casa: può essere causa di revoca (si ritiene che venga meno il legame funzionale alla prole e alla vita familiare originaria).

Se l’immobile è in comproprietà, in locazione o di terzi

• Comproprietà tra i coniugi: l’assegnazione è possibile e grava anche sul comproprietario non assegnatario; la trascrizione tutela verso futuri atti di disposizione.

• Casa in affitto: l’assegnazione può riflettersi sul rapporto locativo (subentro del genitore assegnatario); va gestita con il locatore.

• Casa di terzi (es. genitori): l’assegnazione è più complessa; di solito non si può imporre il godimento contro il proprietario estraneo, salvo specifiche situazioni (comodato, titolo, tolleranza consolidata).

Cosa fare subito se la casa è non accatastata (checklist)

1. Recupera visure e planimetrie: verifica se l’unità è censita e se i dati combaciano con lo stato dei luoghi.

2. Controlla la conformità urbanistica: chiedi a un tecnico (geometra/architetto) se ci sono difformità e se sono sanabili.

3. Valuta agibilità e sicurezza: in presenza di minori, la casa deve essere idonea.

4. Regolarizza (se possibile):

   • aggiornamento catastale (DOCFA),

   • sanatoria edilizia (accertamento di conformità),

   • ripristino dove necessario.

5. Prepara il fascicolo per il giudizio di separazione:

   • documenti catastali/urbanistici,

   • situazione scolastica dei figli,

   • reti di supporto (nonni, servizi),

   • costi di gestione.

6. Chiedi la trascrizione del provvedimento una volta ottenuta l’assegnazione (meglio appena i dati catastali sono a posto).

Suggerimenti strategici (per evitare guai dopo)

• Prevenzione: se state valutando la separazione e l’immobile ha criticità, anticipa la regolarizzazione. Arrivare in udienza “puliti” aiuta tantissimo.

• Documenta l’interesse dei figli: scuola vicina, pediatra, nonni, attività. Il giudice decide sull’assegnazione guardando a stabilità e continuità.

• Evita usi impropri: trasformare la pergotenda in veranda (o fare lavori non dichiarati) crea nuovi problemi urbanistici che possono ritorcersi contro l’assegnazione.

• Pensa alla trascrizione come a una polizza: senza, dopo 9 anni potresti ritrovarti scoperto.

In sintesi (da portare a casa)

• L’assegnazione della casa familiare tutela i figli, non riequilibra da sola la situazione economica tra coniugi.

• Una casa non accatastata può essere assegnata, ma rischia su due fronti: idoneità abitativa e impossibilità di trascrivere (tutela più debole).

• Regolarizzare catasto e urbanistica è la mossa più intelligente: rende l’immobile opponibile ai terzi e riduce i contenziosi.

• Abusi non sanabili e inagibilità possono impedire o far decadere l’assegnazione.

• Senza figli conviventi, l’assegnazione di norma non spetta: si valutano altri strumenti (assegni).

Se ti ritrovi in questa situazione, il combo vincente è: avvocato di famiglia + tecnico (geometra/architetto). Uno cura il profilo giuridico, l’altro mette in ordine la casa. È il modo più rapido per avere un’assegnazione solida, trascrivibile e difendibile nel tempo.

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