Se si rompe un tubo in condominio, chi paga i danni?

Se il guasto è su una tubazione condominiale risponde il condominio; se è su una linea privata risponde il proprietario dell’unità. Il criterio è quello della ‘cosa in custodia’ (art. 2051 c.c.).

Come si stabilisce se il tubo è condominiale o privato?

Serve una perizia tecnica che identifichi il punto di rottura e il tratto di impianto. In generale, colonne e dorsali che servono più unità sono comuni; le tratte interne all’appartamento sono private.

L’assicurazione del condominio copre i danni da acqua?

Di solito sì, con garanzie RC e talvolta ‘ricerca e riparazione’. Copre i danni causati da parti comuni; per tubi privati può intervenire la polizza del singolo proprietario, se presente.

Posso farmi rimborsare le spese urgenti che ho anticipato?

Sì, se la riparazione riguarda parte comune ed era urgente. Conserva fatture e relazione dell’idraulico: il rimborso sarà deliberato in assemblea nei limiti dell’urgenza (art. 1134 c.c.).

Quali documenti servono per chiedere il risarcimento?

Foto e video dei danni, relazione tecnica o verbale dell’idraulico, preventivi o fatture dei ripristini, eventuale perizia estimativa per mobili e un elenco cronologico degli eventi.

Tubo rotto in condominio: chi paga riparazioni e danni? Guida pratica su responsabilità (parti comuni vs private), risarcimenti, assicurazioni e gestione dell’emergenza.

Un tubo che cede nel cuore della notte, acqua che filtra dal soffitto, parquet rovinato e – inevitabile – discussione condominiale su chi debba pagare. In Italia la risposta dipende da dove si trova il guasto, da chi ne ha la custodia e da come viene gestita l’emergenza. Qui trovi una guida pratica (ma rigorosa) su responsabilità, spese, risarcimenti e assicurazioni quando si rompe un tubo in condominio.

Tubo rotto in condominio: responsabilità e risarcimenti

Prima cosa: capire dove si è rotto il tubo

La linea di demarcazione è tra parte comune e parte privata.

Parti comuni: colonne montanti/di scarico verticali, dorsali orizzontali in vani tecnici o cavedi, allacci che servono più unità. In generale rientrano tra i beni comuni (art. 1117 c.c.).
Parti private: tubazioni interne all’appartamento (dal miscelatore al punto di attacco, sifoni, tratte di cucina/bagno che servono esclusivamente quell’unità).

In soldoni: se il pezzo di impianto serve la collettività, di norma è comune; se serve solo casa tua, è privato. Per evitare “processi sul pianerottolo”, fai redigere una perizia (anche breve) da idraulico o tecnico con foto, tracciato del percorso e punto esatto della rottura.

Chi risponde dei danni: la regola della “cosa in custodia”

Il principio chiave è l’art. 2051 c.c.: chi ha in custodia una cosa risponde dei danni che essa cagiona, salvo caso fortuito.

Se il guasto è su tubazione condominiale, la responsabilità (e il risarcimento a chi subisce danni) grava sul condominio.
Se è su tubazione privata, risponde il proprietario (o l’usufruttuario) dell’unità da cui proviene la perdita.

Il danneggiato deve provare evento (allagamento), nesso con quella tubazione e danno (preventivi, fatture, foto). Il custode, per liberarsi, deve dimostrare un caso fortuito (evento imprevedibile/inevitabile, es. manomissione altrui, rottura per lavori terzi, ecc.), non la semplice vetustà.

Ripartizione delle spese di riparazione

Tubo comune: i costi della riparazione si dividono tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.), salvo che il regolamento preveda criteri diversi per gli impianti.
Tubo privato: paga solo il proprietario della porzione servita.
Guasto in zona “di confine” (braga, raccordi): conta l’uso. Se l’elemento serve più unità o è funzionale alla colonna, prevale la natura condominiale; se serve esclusivamente un’unità, è privato.

Danni a terzi: chi risarcisce cosa

Immagina: perdita al 4° piano, danni a soffitto e mobili del 3°.

Se la causa è condominiale, il danneggiato chiede i danni al condominio; poi il condominio, se c’è colpa del singolo (es. lavori maldestri), può rivalersi su quel condomino.
Se la causa è privata, il danneggiato chiede i danni direttamente al proprietario dell’unità da cui proviene la perdita.

Il risarcimento copre ripristini edilizi, beni mobili danneggiati, alloggio sostitutivo se necessario e documentato, fermo attività (per negozi/uffici), oltre a eventuali spese tecniche (perizie).

Assicurazioni: quando interviene la polizza

Quasi tutti i condomìni hanno una R.C. condominiale (spesso con garanzia “ricerca e riparazione” e “danni da acqua”). In genere copre:

danni cagionati da parti comuni a terzi o ai condomini;
talvolta anche la ricerca perdita e il ripristino (fino a un massimale/franchigia).

Il singolo proprietario può avere una R.C. fabbricato privata (o una casa multirischi) che copre i danni a terzi causati dall’impianto privato. Regola d’oro: denuncia subito il sinistro all’amministratore (per la polizza condominiale) e alla tua compagnia, allegando foto, perizia e primo preventivo.

Come gestire l’urgenza senza buttare soldi

Chiudi l’acqua (centralina o saracinesca) e metti in sicurezza gli ambienti.
Avvisa l’amministratore immediatamente se sospetti parte comune.
Documenta: foto, video, data/ora, danni a muri/mobili.
Intervento provvisorio per arginare la perdita (va sempre bene).
Perizia rapida per attribuire competenza e autorizzare la riparazione definitiva.

Se anticipi spese su parte comune per urgenza, conserva fatture: potrai chiederne il rimborso in assemblea (art. 1134 c.c., nei limiti dell’urgenza). Per accessi in proprietà altrui, l’amministratore può richiamare l’art. 843 c.c. (accesso per eseguire riparazioni necessarie).

Vetustà, manutenzione e “colpa”: cosa conta davvero

Vetustà: l’età dell’impianto non esonera da responsabilità. È proprio per l’usura che il custode deve programmare manutenzioni.
Mancata manutenzione: aggrava la posizione del custode (condominio o singolo).
Caso fortuito: eventi esterni, imprevedibili e inevitabili (es. errata perforazione da lavori terzi, terremoto significativo) possono spezzare il nesso.

Perdita occulta: chi paga la “ricerca guasto”

Spesso il problema non è la riparazione in sé, ma trovare dove perde. Termografie, prove di tenuta, demolizioni mirate costano.

Se la perdita è comune, ricerca e riparazione vanno in capo al condominio;
se è privata, al proprietario. Molte polizze (condominiali e private) hanno massimali dedicati per la “ricerca perdita”: verifica le condizioni.

Mediazione, tempi e prescrizione

Le liti condominiali passano (di regola) dalla mediazione civile prima della causa. Spesso si chiude lì, specie se c’è una perizia chiara e una polizza che può pagare. L’azione di risarcimento da fatto illecito si prescrive in 5 anni (art. 2947 c.c.), ma non aspettare: più il tempo passa, più prove e tracce del danno si perdono.

Come si calcola il risarcimento (in pratica)

Opere murarie e finiture: preventivi comparabili o fatture.
Beni mobili: scontrini, perizia estimativa, valore d’uso.
Perdite di esercizio (negozi/uffici): contabilità che dimostri il calo causale.
Sistemazioni temporanee: fatture hotel/affitti brevi quando l’immobile è inagibile.
Danni estetici: foto “prima/dopo” e perizia.

Errori da evitare (classici)

Aspettare settimane prima di avvisare l’amministratore.
Rompere mezza casa senza una localizzazione della perdita.
Non fare foto e non conservare documenti.
Confondere “chi ripara” con “chi risarcisce”: possono essere soggetti diversi (condominio vs singolo) e intervengono assicurazioni differenti.