Quando si compra una casa in condominio, uno dei dubbi che emergono quasi sempre riguarda le spese condominiali. Capita spesso che il compratore si domandi: “Se il rogito non è ancora stato firmato, ma il condominio richiede dei pagamenti, chi deve farsene carico? L’acquirente o il venditore?”

La questione non è banale, perché dipende da diversi fattori: il momento esatto del passaggio di proprietà, la tipologia di spesa e, in alcuni casi, anche dagli accordi presi tra le parti. Vediamo insieme come funziona e quali sono le regole da conoscere per evitare spiacevoli sorprese.

Spese Condominiali Prima del Rogito: Chi Paga?

Il momento chiave: il rogito notarile

Il rogito notarile è l’atto ufficiale che sancisce il trasferimento della proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente. Fino a quel momento, tutti gli oneri e i diritti legati alla casa restano in capo al venditore.

Questo significa che, in linea generale, tutte le spese condominiali maturate prima del rogito spettano al vecchio proprietario, mentre quelle successive gravano sul nuovo acquirente.

Detto così sembra semplice, ma nella pratica entrano in gioco altre variabili che è bene chiarire.

Spese ordinarie e spese straordinarie: la grande differenza

Per capire davvero come funziona, bisogna distinguere tra spese ordinarie e spese straordinarie:

• Spese ordinarie: sono quelle ricorrenti e necessarie per la gestione quotidiana del condominio. Parliamo di pulizia scale, manutenzione del giardino, servizio di portineria, luce delle parti comuni, piccole riparazioni.
  → Queste spese, se maturate prima del rogito, sono a carico del venditore.

• Spese straordinarie: riguardano invece interventi eccezionali e più onerosi, come rifare il tetto, mettere a norma l’ascensore, rifare la facciata o sostituire le tubature principali.
  → Qui la regola è un po’ diversa: se l’assemblea condominiale ha deliberato le spese prima del rogito, deve pagarle il venditore, anche se il pagamento vero e proprio viene richiesto dopo la vendita.

In altre parole, ciò che conta non è tanto quando arriva il bollettino da pagare, ma quando è stata presa la decisione di approvare la spesa.

Esempio pratico

Immaginiamo questo scenario:

• Ad aprile l’assemblea condominiale delibera il rifacimento della facciata.

• A maggio il venditore e l’acquirente firmano il rogito.

• A giugno l’amministratore invia le rate straordinarie per i lavori.

Chi paga?
La risposta è: il venditore, perché la decisione è stata presa ad aprile, quando lui era ancora proprietario dell’immobile.

Se invece l’assemblea delibera i lavori a luglio, dopo che l’acquirente è diventato proprietario, sarà quest’ultimo a dover contribuire.

Cosa dice la legge

La normativa di riferimento è l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, che stabilisce che l’acquirente è obbligato a pagare le spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente, ma con diritto di rivalersi sul venditore per quanto di sua competenza.

In sostanza, l’amministratore può chiedere all’attuale proprietario (quindi all’acquirente) di saldare eventuali arretrati. Poi sarà quest’ultimo a dover richiedere al venditore il rimborso delle quote che non gli spettano.

Questo passaggio è importante, perché evidenzia un rischio: se il venditore non ha pagato alcune spese prima del rogito, l’acquirente potrebbe ritrovarsi con una brutta sorpresa.

L’importanza della dichiarazione dell’amministratore

Per evitare situazioni spiacevoli, è buona norma richiedere una dichiarazione scritta dell’amministratore di condominio prima di andare dal notaio.

In questo documento, l’amministratore certifica se ci sono spese ordinarie non saldate o spese straordinarie già deliberate. In questo modo, l’acquirente entra in possesso di tutte le informazioni necessarie e non rischia di dover pagare debiti che non gli competono.

Gli accordi tra le parti: la via più semplice

Un altro aspetto da non sottovalutare è che venditore e acquirente possono accordarsi diversamente.

Ad esempio, se l’immobile ha bisogno di grossi lavori condominiali già deliberati, le parti possono stabilire un prezzo di vendita più basso, in modo che l’acquirente si faccia carico delle spese. Oppure possono inserire nel compromesso una clausola che obbliga il venditore a pagare tutte le spese fino al giorno del rogito, comprese quelle straordinarie deliberate.

Ciò che conta è mettere tutto nero su bianco per evitare equivoci.

Consigli pratici per chi compra

Se stai per acquistare una casa in condominio, ecco alcuni consigli utili:

• Chiedi sempre lo stato dei pagamenti condominiali: serve a capire se ci sono arretrati o spese pendenti.

• Verifica le delibere recenti: se ci sono lavori straordinari approvati, sappi che saranno a carico del venditore (salvo accordi diversi).

• Pretendi la dichiarazione dell’amministratore: è un documento fondamentale da presentare al notaio.

• Inserisci una clausola chiara nel contratto: meglio specificare chi paga cosa, così da non lasciare spazio a interpretazioni.

Consigli pratici per chi vende

Anche chi vende può tutelarsi:

• Regolarizza tutte le spese ordinarie prima del rogito: così eviti contestazioni.

• Comunica onestamente eventuali spese straordinarie deliberate: nasconderle non conviene, perché poi emergono e possono causare conflitti.

• Accorda con l’acquirente una ripartizione chiara: soprattutto se i lavori sono imminenti, discutere prima conviene a entrambi.

In sintesi

Le regole sulle spese condominiali prima del rogito si basano su due principi fondamentali:

1. Le spese ordinarie maturate prima del rogito spettano al venditore.

2. Le spese straordinarie deliberate prima del rogito restano a carico del venditore, anche se i pagamenti arrivano dopo.

L’acquirente deve comunque fare attenzione, perché la legge prevede che l’amministratore possa chiedere a lui i pagamenti arretrati, con la possibilità di rivalersi sul venditore. Per questo è sempre meglio ottenere una certificazione dall’amministratore e stabilire accordi chiari già in fase di compromesso.

Spese Condominiali Prima del Rogito: Chi Paga?

Comprare casa è già di per sé un passo importante, e l’ultima cosa che si vorrebbe è iniziare la nuova avventura con spese condominiali inattese. Conoscere le regole, distinguere tra spese ordinarie e straordinarie e pretendere la giusta documentazione prima del rogito è il modo migliore per evitare problemi.

In fondo, la regola d’oro è semplice: chiarezza prima, serenità dopo.

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