Può capitare a chiunque viva in un condominio: improvvisamente si avverte un cattivo odore, un’infiltrazione o una macchia di umidità nel soffitto. Dopo un sopralluogo, l’idraulico annuncia la causa del problema: la braga fecale si è rotta.

A quel punto, parte il dilemma: chi deve pagare la riparazione? Il singolo condomino o l’intero condominio? La risposta non è sempre immediata, perché dipende da dove si trova il danno e da come è strutturato l’impianto fognario.

Vediamo, passo dopo passo, cosa prevede la legge e come vengono ripartite le spese in questi casi.

Rottura della Braga Fecale: Chi Paga le Spese in Condominio?

Cos’è la braga fecale e a cosa serve

Prima di parlare di responsabilità, è utile capire di cosa stiamo parlando. La braga fecale è quel tratto di tubo che collega lo scarico del singolo appartamento (cioè il wc) alla colonna verticale condominiale che convoglia le acque nere verso la fognatura. In pratica, è il punto di giunzione tra impianto privato e impianto condominiale.

Ed è proprio questa posizione “di confine” che genera i dubbi: quando si rompe, non è sempre chiaro se il danno rientri tra le parti comuni del condominio o tra le pertinenze private dell’appartamento.

Cosa dice il Codice Civile

L’articolo 1117 del Codice Civile stabilisce che sono parti comuni dell’edificio tutti quegli impianti che servono all’uso o al godimento collettivo, come:

“le fognature, i canali di scarico e ogni altro impianto destinato al servizio di più unità immobiliari”.

Ciò significa che le colonne di scarico verticali, che raccolgono gli scarichi di più appartamenti, sono condominiali. Tuttavia, le diramazioni interne ai singoli appartamenti, fino al punto in cui si collegano alla colonna principale, sono di proprietà privata.

La braga si trova esattamente nel punto di giunzione, e quindi bisogna capire da che parte del tubo si trova la rottura per stabilire chi paga.

Quando la braga è condominiale

La giurisprudenza (tra cui Cassazione Civile n. 1027/2022 e n. 2726/2017) ha chiarito che la braga fecale è condominiale se si trova nel punto in cui serve più unità immobiliari o è inserita nel sistema comune di scarico.

In pratica, la braga è considerata parte comune se:

• è collocata nel muro o nel solaio che separa due appartamenti o piani diversi;

• collega l’impianto di un singolo appartamento alla colonna di scarico principale;

• serve anche indirettamente all’intero impianto condominiale, permettendo il corretto deflusso dei liquami.

In questi casi, la spesa di riparazione o sostituzione va divisa tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà, come stabilito dall’art. 1123 c.c..

Quando invece è a carico del singolo condomino

La situazione cambia se il danno si verifica dopo il punto di collegamento con la colonna principale, cioè nella parte del tubo che serve solo un appartamento. In questo caso la braga rientra tra le pertinenze private, e la spesa grava interamente sul proprietario dell’unità abitativa interessata.

Per esempio:

• se la rottura è dovuta a un difetto nella parte di tubo che esce direttamente dal wc dell’appartamento, paga il proprietario;

• se il danno è localizzato nella colonna verticale del condominio, paga il condominio;

• se il punto di rottura è nel tratto di raccordo tra wc e colonna e serve solo quell’unità, paga sempre il singolo condomino.

Come capire di chi è la competenza

La distinzione può sembrare semplice sulla carta, ma nella pratica serve una perizia tecnica. Solo un idraulico o un tecnico qualificato può stabilire con certezza:

• dove si trova la rottura;

• se la braga è parte del sistema condominiale o privato;

• se il danno ha coinvolto anche parti comuni.

Il verbale di intervento dell’idraulico o la relazione tecnica saranno fondamentali per stabilire le responsabilità e per evitare discussioni tra condomini. In caso di disaccordo, può essere necessario coinvolgere l’amministratore o persino un perito nominato dal giudice.

Cosa succede se il danno causa infiltrazioni o danni ad altri appartamenti

Se la rottura della braga provoca danni ad altri condomini, come infiltrazioni o cattivi odori, si apre un altro capitolo: la responsabilità civile.

In generale:

• se la braga è condominiale, risponde il condominio (art. 2051 c.c.);

• se è privata, risponde il proprietario dell’appartamento da cui proviene il danno.

Chi subisce il danno può chiedere il risarcimento a chi è tenuto alla manutenzione della parte guasta. L’amministratore di condominio, in questi casi, deve attivarsi rapidamente per individuare le cause e coordinare i lavori, evitando che la situazione peggiori.

Come vengono ripartite le spese

Una volta chiarita la natura della braga, le spese si dividono così:

• Braga condominiale: la riparazione è a carico del condominio, e i costi si suddividono secondo i millesimi generali.

• Braga privata: la riparazione spetta solo al proprietario dell’appartamento interessato.

Attenzione: se la rottura è dovuta a negligenza del proprietario (ad esempio mancata manutenzione o uso improprio degli scarichi), anche se la parte danneggiata è condominiale, il costo potrebbe essere addebitato interamente al responsabile.

Consigli pratici per evitare controversie

• Documenta sempre il guasto: scatta foto e chiedi una relazione scritta all’idraulico.

• Informa subito l’amministratore se sospetti che il problema coinvolga parti comuni.

• Richiedi una perizia tecnica per determinare l’origine del danno prima di procedere con le spese.

• Coinvolgi l’assicurazione condominiale, se presente: molte coperture includono i danni da perdite o infiltrazioni.

Agire in modo tempestivo e trasparente evita discussioni e, spesso, lunghe e costose liti tra vicini.

Rottura della Braga Fecale: Chi Paga le Spese in Condominio?

La rottura della braga fecale è un problema fastidioso ma piuttosto frequente nei condomini, soprattutto in edifici datati. Stabilire chi paga le spese dipende dalla posizione del guasto: se riguarda una parte comune, paga il condominio; se interessa solo l’appartamento, paga il proprietario. In ogni caso, la parola chiave è chiarezza tecnica: una buona perizia evita conflitti e permette di ripristinare la funzionalità dell’impianto senza alimentare tensioni tra i condomini.

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