Il regolamento condominiale è uno degli strumenti più importanti nella vita di un condominio: stabilisce le regole di convivenza, l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese e spesso anche i limiti sull’utilizzo degli appartamenti.

Ma cosa succede se il regolamento viene approvato senza il numero di voti previsto dalla legge? È comunque valido o può essere impugnato?

Per rispondere bisogna distinguere tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare, e capire quali maggioranze servono per l’approvazione.

Regolamento condominiale: cosa succede se approvato senza maggioranza?

Tipologie di regolamento condominiale

Esistono due tipi principali di regolamento:

1. Regolamento contrattuale – È predisposto dal costruttore o approvato da tutti i condomini all’unanimità.
   Può imporre limitazioni ai diritti dei singoli proprietari (ad esempio divieti di destinazione d’uso o restrizioni sugli animali domestici).

2. Regolamento assembleare – È approvato con deliberazione dell’assemblea e riguarda solo la gestione delle parti comuni, senza incidere sui diritti individuali dei condomini.

La distinzione è cruciale perché le maggioranze richieste sono diverse e l’eventuale mancanza può rendere il regolamento annullabile o addirittura nullo.

La maggioranza necessaria per l’approvazione

Per approvare un regolamento condominiale assembleare serve la maggioranza prevista dall’articolo 1136 del Codice Civile, ossia:

• la maggioranza degli intervenuti all’assemblea;

• e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Questa è la cosiddetta maggioranza qualificata. Se il regolamento incide su diritti individuali o introduce limitazioni di proprietà, occorre invece l’unanimità dei consensi, perché in quel caso si tratta di un regolamento contrattuale o assimilato.

Cosa accade se il regolamento è approvato senza la maggioranza

Se un regolamento condominiale viene approvato senza rispettare le maggioranze richieste, la delibera è annullabile, non automaticamente nulla.

Ciò significa che:

• resta valida ed efficace fino a quando non viene impugnata;

• può essere contestata dai condomini dissenzienti o assenti entro 30 giorni dalla comunicazione della delibera (art. 1137 c.c.).

Trascorso tale termine, la delibera diventa definitiva e il regolamento si considera approvato, anche se la maggioranza non era corretta.

Quando la delibera è nulla

Esistono però casi in cui l’approvazione senza maggioranza comporta la nullità assoluta dell’atto.

Succede quando il regolamento:

• viola diritti individuali dei condomini;

• introduce divieti o limitazioni (ad esempio sull’uso delle abitazioni o sul possesso di animali);

• o modifica quote di proprietà o criteri di ripartizione delle spese senza consenso unanime.

In questi casi, la delibera è radicalmente nulla, e può essere impugnata in qualsiasi momento, anche dopo molti anni, perché il vizio è insanabile.

Differenza tra nullità e annullabilità

Per capire la portata delle conseguenze, è utile distinguere:

• Delibera nulla → non produce effetti, può essere impugnata sempre, da chiunque vi abbia interesse;

• Delibera annullabile → resta valida finché non viene impugnata, e il termine è di 30 giorni.

Nel caso del regolamento approvato senza la giusta maggioranza, si ricade nell’annullabilità, salvo che la delibera incida su diritti soggettivi dei singoli condomini, nel qual caso si parla di nullità.

Esempio pratico

Immaginiamo un condominio che approva un nuovo regolamento con 400 millesimi invece dei 500 previsti.

Il documento stabilisce solo regole sull’uso delle parti comuni (come orari per la raccolta rifiuti e modalità di utilizzo del cortile). In questo caso, il regolamento è annullabile ma non nullo: chi non è d’accordo può impugnarlo entro 30 giorni.

Se invece il regolamento introduce un divieto di destinare un appartamento ad attività di affitto turistico, tocca un diritto individuale: qui serve l’unanimità, e l’atto sarebbe nullo, quindi contestabile in ogni momento.

Chi può impugnare la delibera

Possono impugnare la delibera:

• i condomini assenti all’assemblea;

• i condomini dissenzienti (cioè coloro che hanno votato contro);

• e anche i condomini astenuti, se la delibera li lede direttamente.

L’impugnazione va proposta davanti al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile, con l’assistenza di un avvocato.

In sintesi

Un regolamento condominiale approvato senza maggioranza:

• è annullabile, non nullo, se riguarda solo aspetti gestionali;

• è nullo se incide sui diritti individuali o modifica la proprietà;

• può essere impugnato entro 30 giorni dai condomini dissenzienti o assenti;

• diventa definitivo se non viene contestato nei termini.

In pratica, è sempre importante verificare il tipo di regolamento e il quorum assembleare prima di approvare o contestare una delibera.

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