Negli ultimi anni, il tema delle polizze assicurative condominiali ha acquisito sempre più rilevanza, soprattutto a seguito di eventi catastrofali e problematiche legate a danni strutturali. Attualmente, in Italia, la stipula di una polizza assicurativa per i condomini è facoltativa, salvo diverse disposizioni contenute nel regolamento condominiale o in delibere assembleari. Tuttavia, un nuovo disegno di legge, il AS 1816/2026, potrebbe rivoluzionare questo panorama imponendo l’obbligo di una copertura assicurativa per tutti i condomini. Questo articolo si propone di analizzare la situazione attuale e le potenziali novità in arrivo.
La Situazione Attuale delle Polizze Assicurative Condominiali
Normativa vigente
Secondo la normativa attuale, non esiste un obbligo legale per i condomini di stipulare una polizza assicurativa sul fabbricato. La legge italiana, infatti, consente che la decisione riguardante l’assicurazione sia presa a livello condominiale, attraverso il regolamento o una specifica delibera. Le polizze globali fabbricati, che coprono i danni causati da eventi come incendi, infiltrazioni o caduta di oggetti, sono quindi facoltative, fatta eccezione per i casi in cui risulti diversamente stabilito.
Responsabilità in caso di danni
In assenza di una copertura assicurativa, i condomini si trovano a dover rispondere di eventuali danni di tasca propria. Ad esempio, se un tubo si rompe e causa danni all’appartamento sottostante, senza una polizza in atto, i costi di riparazione ricadono sui condòmini. La giurisprudenza ha affermato che la polizza copre i danni verso terzi e tra condomini, ma solo se stipulata.
Chi Decide sulla Stipula della Polizza
Competenze dell’amministratore
La stipula della polizza assicurativa non rientra tra le attribuzioni ordinarie dell’amministratore di condominio, secondo quanto stabilito dall’articolo 1130 del codice civile. L’amministratore è responsabile della gestione delle parti comuni, ma la decisione di stipulare un’assicurazione deve essere approvata dall’assemblea condominiale. Questo implica che non sia sufficiente la volontà dell’amministratore per procedere con la stipula di un contratto assicurativo.
Modalità di approvazione
Per approvare la stipula della polizza non è necessaria l’unanimità, ma è richiesta la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. La Cassazione ha anche chiarito che l’approvazione può avvenire tacitamente, ad esempio attraverso l’approvazione del bilancio consuntivo che include il costo del premio assicurativo.
I Limiti della Copertura Assicurativa
Esclusioni e limitazioni
È importante notare che non tutti i danni sono automaticamente coperti dalla polizza. La copertura dipende dalla formulazione specifica del contratto. Ad esempio, danni strutturali come il collasso dell’edificio verso l’interno potrebbero non essere coperti se non espressamente inclusi nel contratto. Inoltre, per le polizze con clausola “claims made”, la copertura può essere limitata solo alle richieste presentate durante la vigenza della polizza.
Responsabilità dell’amministratore
Nel caso in cui un sinistro non sia coperto dalla polizza a causa di una mancanza di pagamento del premio da parte dell’amministratore, quest’ultimo può essere ritenuto responsabile verso i condomini per eventuali danni non risarciti. Questo aspetto sottolinea l’importanza di una corretta gestione delle polizze da parte dell’amministratore.
Le Novità del Disegno di Legge AS 1816/2026
Obbligo di polizza catastrofale
Il disegno di legge AS 1816/2026, attualmente in discussione al Senato, prevede l’introduzione di un obbligo di polizza catastrofale e di responsabilità civile per tutti i condomini. Questo rappresenterebbe una svolta significativa rispetto alla normativa attuale, che lascia libertà ai singoli condomini di decidere. La nuova legge mira a tutelare il patrimonio immobiliare e a standardizzare le pratiche assicurative.
Obiettivi e impatti futuri
Il disegno di legge ha l’obiettivo di proteggere i patrimoni dei proprietari e di garantire una maggiore sicurezza in caso di eventi catastrofali, come terremoti e alluvioni. Se approvato, potrebbe portare a un cambiamento radicale nella gestione dei condomini, rendendo la polizza assicurativa una necessità piuttosto che una scelta. Resta da vedere come e quando il disegno di legge verrà approvato e quali modifiche potrebbero essere apportate durante il suo percorso legislativo.
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