Le luci di emergenza sono uno di quei dettagli che spesso passano inosservati finché non serve davvero averli. In un condominio, tuttavia, non si tratta solo di una questione di comodità, ma anche di sicurezza e conformità alle norme. Saper quando sono obbligatorie, dove devono essere installate e chi è responsabile della loro manutenzione è fondamentale per evitare sanzioni e, soprattutto, per garantire l’incolumità di chi vive o frequenta l’edificio.

In questa guida ti spiego in modo chiaro e completo quando le luci di emergenza sono obbligatorie in condominio, cosa prevede la legge e come gestirne correttamente l’installazione e la manutenzione.

Luci di Emergenza in Condominio: Quando Sono Obbligatorie?

Cosa sono le luci di emergenza

Le luci di emergenza sono dispositivi di illuminazione che si accendono automaticamente quando manca la corrente elettrica. Servono a garantire una minima visibilità e a indicare percorsi di uscita e vie di fuga, facilitando l’evacuazione in caso di emergenza (come incendi, blackout o guasti all’impianto).

Esistono due tipi principali:

• Illuminazione di emergenza di sicurezza: serve per illuminare corridoi, scale, androni e aree comuni in modo da permettere l’esodo in sicurezza.

• Illuminazione di riserva: mantiene in funzione alcune zone per un tempo limitato, come centrali termiche, garage o locali tecnici.

Le luci di emergenza sono dotate di batterie interne ricaricabili che garantiscono autonomia anche in assenza di corrente, di solito per almeno un’ora.

Quando sono obbligatorie le luci di emergenza in condominio

La normativa che disciplina l’obbligo delle luci di emergenza nei condomini non è contenuta in un’unica legge, ma deriva da più testi normativi, tra cui:

• D.M. 37/2008 (impianti elettrici negli edifici civili);

• D.M. 3 agosto 2015 (Codice di Prevenzione Incendi);

• D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia);

• Norme UNI EN 1838 e CEI 64-8 (requisiti tecnici di sicurezza elettrica).

In base a queste disposizioni, le luci di emergenza sono obbligatorie in tutti i condomini dove esistono spazi comuni chiusi e frequentati dai condomini, come:

• vani scale;

• androni e corridoi condominiali;

• ascensori;

• garage o autorimesse comuni;

• cantine, locali caldaia e locali tecnici;

• ingressi e uscite principali.

L’obiettivo è permettere a chi si trova nell’edificio di muoversi in sicurezza in caso di interruzione elettrica.

L’obbligo dipende dall’anno di costruzione?

Sì, in parte. I condomini costruiti o ristrutturati dopo il 1990 devono avere un impianto elettrico conforme alle norme CEI, che includono l’obbligo delle luci di emergenza nelle aree comuni.

Nei condomini più vecchi (costruiti prima degli anni ’90), l’obbligo scatta nel momento in cui si effettua una ristrutturazione o un adeguamento dell’impianto elettrico condominiale.

In altre parole, se l’impianto viene rifatto o modificato, è necessario installare anche il sistema di illuminazione di emergenza secondo le normative attuali.

Luci di emergenza in scale e garage condominiali

Le scale condominiali sono tra le aree dove le luci di emergenza sono più importanti — e anche obbligatorie. Devono essere collocate in punti strategici (ad esempio, vicino agli accessi, ai pianerottoli e ai cambi di direzione), in modo da garantire una visibilità minima di almeno 1 lux lungo il percorso.

Lo stesso vale per i garage e le autorimesse comuni, che sono ambienti considerati a rischio. Il D.M. 1 febbraio 1986 e le successive integrazioni prevedono che nei parcheggi condominiali con più di 9 posti auto sia obbligatorio un impianto di illuminazione di emergenza. In questi ambienti, l’impianto deve essere progettato per illuminare le vie di fuga e segnalare chiaramente le uscite di sicurezza.

Luci di emergenza negli ascensori condominiali

Tutti gli ascensori devono avere una luce di emergenza autonoma, alimentata da una batteria che entra in funzione automaticamente in caso di blackout.

Questo obbligo è previsto dal D.P.R. 162/1999 e dalle direttive europee sulla sicurezza degli ascensori.

La luce di emergenza deve restare accesa per almeno un’ora e consentire agli occupanti di vedere i comandi e attendere l’arrivo dei soccorsi.

Chi è responsabile dell’impianto di emergenza

Nei condomini, la responsabilità dell’impianto di illuminazione di emergenza è a carico del condominio stesso, e quindi gestita dall’amministratore.

L’amministratore deve assicurarsi che:

• l’impianto sia presente e funzionante nelle aree comuni;

• vengano effettuate verifiche periodiche e manutenzione;

• eventuali guasti vengano riparati tempestivamente.

In caso di condominio senza amministratore (ad esempio piccoli edifici fino a otto condomini), la responsabilità ricade su tutti i comproprietari.

Manutenzione e controlli obbligatori

Le luci di emergenza non devono solo essere installate: è anche obbligatorio mantenerle efficienti. Secondo la norma UNI EN 50172, ogni condominio deve effettuare controlli periodici almeno:

• una volta al mese, per verificare che il sistema funzioni e che le batterie siano cariche;

• una volta all’anno, per un test completo di autonomia (simulazione del blackout).

Tutti i controlli devono essere annotati su un registro delle manutenzioni, da tenere a disposizione in caso di verifica da parte dei Vigili del Fuoco o dell’ASL.

La mancata manutenzione può comportare sanzioni amministrative e, in caso di incidente, anche responsabilità civile o penale per l’amministratore o per chi ne aveva la gestione.

Chi paga le luci di emergenza in condominio

Le spese per l’installazione, la manutenzione e la sostituzione delle luci di emergenza sono spese condominiali ordinarie e vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà, come previsto dall’art. 1123 del Codice Civile.

Tuttavia, se l’intervento riguarda solo alcune porzioni dell’edificio (ad esempio il garage o il vano scale di un solo ingresso), le spese spettano solo ai condomini che ne traggono utilità.

Sanzioni e conseguenze in caso di mancata installazione

L’assenza di luci di emergenza nei condomini dove sono obbligatorie può comportare:

• sanzioni amministrative da parte del Comune o dei Vigili del Fuoco;

• responsabilità dell’amministratore in caso di infortunio o incendio;

• problemi assicurativi, con rischio di mancato risarcimento in caso di sinistro.

In caso di incidenti gravi dovuti alla mancanza di illuminazione di emergenza, la responsabilità può estendersi anche penalmente a chi doveva garantire la sicurezza (amministratore, progettista o proprietario).

Luci di emergenza e certificazione dell’impianto elettrico

Ogni impianto elettrico condominiale, compreso quello di emergenza, deve essere certificato da un tecnico abilitato ai sensi del D.M. 37/2008. Al termine dei lavori, il professionista deve rilasciare la Dichiarazione di Conformità (DICO) o, se mancante, una Dichiarazione di Rispondenza (DIRI) per gli impianti esistenti.

Questo documento attesta che l’impianto è stato realizzato secondo le norme di sicurezza e rappresenta una garanzia in caso di controlli o controversie.

Consigli pratici per gestire le luci di emergenza in condominio

1. Verifica la presenza delle luci nelle scale, nei garage e negli ingressi. Se mancano, segnala la cosa all’amministratore.

2. Controlla periodicamente che le luci si accendano correttamente in caso di mancanza di corrente.

3. Scegli prodotti a LED, che offrono lunga durata e minori costi di manutenzione.

4. Conserva il registro dei controlli: è fondamentale in caso di ispezioni o sinistri.

5. Affida la manutenzione a ditte specializzate, abilitate e iscritte alla Camera di Commercio.

Luci di Emergenza in Condominio: Quando Sono Obbligatorie?

Le luci di emergenza in condominio non sono un optional: sono un elemento fondamentale per la sicurezza collettiva e, in molti casi, un obbligo di legge.

Devono essere presenti nelle scale, nei garage e nei luoghi di passaggio comune, sempre funzionanti e sottoposte a regolare manutenzione.

Un impianto efficiente non solo evita sanzioni, ma soprattutto protegge la vita delle persone in caso di blackout o emergenze. Investire nella corretta gestione delle luci di emergenza significa tutelare il proprio condominio — e la propria sicurezza — ogni giorno.

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