Quando si parla di manutenzione condominiale, non tutti gli interventi hanno la stessa natura. Esistono spese ordinarie, destinate alla gestione e conservazione quotidiana del fabbricato (pulizie, luce, giardino, ascensore), e spese straordinarie, legate a lavori di maggiore entità o urgenza, come rifacimenti strutturali, impermeabilizzazioni o riparazioni impreviste.
In questi casi, la legge prevede che l’assemblea condominiale costituisca un fondo speciale prima di dare inizio ai lavori. Si tratta di un passaggio fondamentale, che tutela il condominio, l’amministratore e anche l’impresa incaricata.
Vediamo nel dettaglio quando è obbligatorio questo fondo, come funziona e quali sono le conseguenze se non viene istituito.
Lavori Condominiali Straordinari e Urgenti: Necessità del Fondo Speciale
L’articolo di riferimento: il 1135 del Codice Civile
La regola è contenuta nell’articolo 1135, comma 1, n. 4 del Codice Civile, secondo il quale:
“L’assemblea dei condomini, oltre a quanto è previsto dagli articoli precedenti, provvede alla costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori di manutenzione straordinaria.”
In pratica, ogni volta che si deliberano lavori straordinari, l’assemblea deve creare un fondo dedicato pari all’intera somma necessaria per eseguire l’opera. Il fondo serve a garantire che il condominio disponga di risorse sufficienti per pagare l’impresa e coprire eventuali imprevisti, evitando ritardi o insolvenze.
Cosa si intende per lavori straordinari
La legge non fornisce un elenco preciso, ma si considerano straordinari tutti gli interventi che vanno oltre la normale manutenzione.
Rientrano tra questi, ad esempio:
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rifacimento del tetto, delle facciate o delle scale;
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sostituzione dell’impianto di riscaldamento o ascensore;
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lavori di consolidamento strutturale;
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installazione di pannelli fotovoltaici o cappotti termici;
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interventi di efficientamento energetico o ristrutturazioni di parti comuni.
In sintesi, ogni spesa che richiede un’assemblea straordinaria e un investimento non ricorrente rientra in questa categoria.
Quando scatta l’urgenza
Ci sono casi in cui i lavori devono essere avviati immediatamente, senza poter attendere la convocazione dell’assemblea. Parliamo di interventi urgenti, come ad esempio:
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la rottura improvvisa di una tubatura condominiale;
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il distacco di parti del cornicione o del tetto;
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un guasto elettrico grave che mette a rischio la sicurezza;
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infiltrazioni che minacciano la stabilità di muri o solai.
In queste situazioni, l’amministratore può ordinare i lavori senza previa approvazione, ma ha l’obbligo di riferire all’assemblea alla prima occasione utile, chiedendo la ratifica dell’intervento e la costituzione del fondo per coprire le spese sostenute.
Come si costituisce il fondo speciale
Il fondo deve essere istituito prima dell’inizio dei lavori, mediante delibera assembleare, che approva:
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Il preventivo dell’impresa incaricata;
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Il piano di ripartizione delle spese tra i condomini;
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L’ammontare complessivo del fondo, pari al costo totale dei lavori;
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Le modalità di versamento (unica soluzione o rate mensili).
L’amministratore, una volta deliberato il fondo, può chiedere ai condomini di versare le quote prima dell’avvio dei lavori, così da poter stipulare contratti in sicurezza e rispettare la legge.
Cosa succede se il fondo non viene costituito
L’omessa costituzione del fondo può avere effetti gravi, sia sul piano giuridico che pratico.
Ecco i principali rischi:
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La delibera assembleare può essere impugnata: diversi tribunali hanno ritenuto nulla la delibera di approvazione dei lavori se non è accompagnata dalla creazione del fondo.
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L’amministratore non può firmare contratti validi: senza il fondo, l’incarico all’impresa rischia di essere inefficace o non vincolante per i condomini.
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L’impresa non ha garanzie di pagamento: i lavori possono bloccarsi o generare contenziosi.
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I condomini rischiano di rispondere individualmente per le quote non versate o per eventuali insoluti.
In sostanza, il fondo è un presidio di sicurezza finanziaria: evita che il condominio inizi opere costose senza copertura economica certa.
Eccezioni e interpretazioni pratiche
Non sempre è necessario accantonare l’intero importo in anticipo. La giurisprudenza ha chiarito che il fondo può essere costituito anche progressivamente, purché:
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sia garantita la disponibilità dei fondi in proporzione all’avanzamento dei lavori;
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la delibera preveda chiaramente tempi e modalità di pagamento;
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l’impresa accetti tale modalità senza contestazioni.
Questa soluzione è spesso adottata nei cantieri di lunga durata, dove si versano quote periodiche in base agli stati di avanzamento.
Chi controlla l’utilizzo del fondo
L’amministratore ha il compito di gestire le somme raccolte in modo trasparente, tenendole su un conto corrente condominiale dedicato.
È tenuto a:
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conservare la documentazione contabile;
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rendicontare in assemblea le spese sostenute;
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usare il fondo esclusivamente per i lavori approvati.
I condomini, dal canto loro, hanno diritto di verificare in qualsiasi momento i movimenti bancari relativi al fondo, a garanzia di una gestione corretta.
L’importanza del fondo anche nei lavori urgenti
Anche quando i lavori sono urgenti e decisi senza assemblea, il fondo resta obbligatorio. La differenza è che, in questi casi, viene costituito dopo l’intervento, in occasione della ratifica assembleare. Serve comunque per coprire la spesa sostenuta e per formalizzare la regolarità dell’operazione.
In mancanza di tale delibera, l’amministratore potrebbe essere ritenuto personalmente responsabile delle spese anticipate, soprattutto se non riesce a dimostrare l’effettiva urgenza dell’intervento.
Lavori Condominiali Straordinari e Urgenti: Necessità del Fondo Speciale
Il fondo speciale per i lavori straordinari e urgenti non è una formalità burocratica, ma una vera e propria garanzia per tutti: tutela l’amministratore, mette al riparo i condomini da contestazioni future e offre sicurezza alle imprese che lavorano nel condominio.
In sintesi, nessun intervento straordinario può considerarsi regolare senza la costituzione del fondo previsto dall’articolo 1135 del Codice Civile.
Un condominio che rispetta questa regola evita liti, contenziosi e spese impreviste, assicurandosi una gestione più trasparente, sicura e conforme alla legge.
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