Le Infiltrazioni dal Terrazzo: Un Problema Comune. Le infiltrazioni d’acqua dal terrazzo rappresentano un problema sempre più diffuso tra i condomini italiani. La presenza di macchie sul soffitto, intonaco che si sgretola e secchi posizionati per raccogliere le gocce d’acqua sono situazioni che molti devono affrontare. Fino a poco tempo fa, la regola era chiara: il proprietario del terrazzo in uso esclusivo era considerato responsabile per i danni causati alle unità sottostanti. Tuttavia, una recente sentenza della Corte di Cassazione ha messo in discussione questa logica, introducendo un cambiamento significativo.

Infiltrazioni dal Terrazzo: Chi Paga per i Danni? La Nuova Sentenza della Cassazione

La Sentenza della Corte di Cassazione

Con l’ordinanza numero 28528 del 2025, la Cassazione ha stabilito che il proprietario dell’appartamento danneggiato dalle infiltrazioni non è solo un danneggiato, ma anche un condomino. Questo significa che, pur avendo diritto a un risarcimento, è tenuto a contribuire alle spese di riparazione del bene comune, in questo caso il terrazzo.

Il Caso Giudiziario

Il caso che ha portato a questa decisione coinvolgeva una società proprietaria di un immobile che ha fatto causa ai proprietari dei terrazzi sovrastanti a causa di gravi infiltrazioni d’acqua. Nei primi due gradi di giudizio, la società ha ottenuto piena vittoria, con il Tribunale e la Corte d’Appello che hanno riconosciuto la responsabilità esclusiva dei proprietari del terrazzo. Tuttavia, la situazione è cambiata in Cassazione, dove i proprietari del terrazzo hanno citato la violazione dell’articolo 1126 del codice civile.

Il Principio della Proiezione Verticale

La Corte di Cassazione ha chiarito che il lastrico solare, anche se in uso esclusivo, svolge una funzione fondamentale per l’intero edificio, fungendo da copertura. Questo principio, noto come ‘criterio della proiezione verticale’, implica che i benefici derivanti dalla copertura del terrazzo ricadono non solo sul proprietario in uso esclusivo, ma anche su tutti i condomini sottostanti. Pertanto, l’obbligo di contribuire alle spese di riparazione non grava su tutto il condominio, ma solo sui proprietari delle unità immobiliari comprese nella colonna d’aria sottostante al terrazzo.

Chi Paga per le Riparazioni?

La questione centrale riguarda chi deve sostenere le spese di riparazione. La Cassazione ha stabilito che il proprietario danneggiato ha diritto al risarcimento ma, essendo anche comproprietario del terrazzo, deve contribuire alle spese per la riparazione. Questo significa che il proprietario danneggiato non può essere esonerato dal pagamento, e la sua posizione di danneggiato non cancella quella di comproprietario.

Ripartizione delle Spese

La ripartizione delle spese è stata stabilita in modo preciso dalla Cassazione: il proprietario danneggiato dovrà contribuire per due terzi delle spese di riparazione, mentre il restante terzo sarà a carico del proprietario del terrazzo in uso esclusivo. Questa decisione ha suscitato dibattiti e preoccupazioni tra i condomini, poiché cambia radicalmente la dinamica delle liti condominiali riguardanti le infiltrazioni d’acqua.

Implicazioni per i Condomini

Questa sentenza avrà impatti significativi sulla gestione dei condomini italiani. Gli amministratori e i proprietari dovranno prestare maggiore attenzione alla manutenzione dei terrazzi e alla prevenzione delle infiltrazioni, poiché la responsabilità sarà condivisa in modo diverso rispetto al passato. Inoltre, è probabile che si verifichino più conflitti legali in merito alla ripartizione delle spese e ai diritti di risarcimento.

Prevenzione e Manutenzione

Per evitare situazioni problematiche, è fondamentale che i condomini adottino misure preventive. La manutenzione regolare dei terrazzi e dei sistemi di drenaggio può ridurre il rischio di infiltrazioni e, di conseguenza, i conflitti tra i condomini. È consigliabile organizzare incontri periodici per discutere della manutenzione degli spazi comuni e stabilire un piano d’azione per affrontare eventuali problemi.

Conclusioni

La recente sentenza della Cassazione ha modificato le regole riguardanti le infiltrazioni dal terrazzo, stabilendo che anche i proprietari danneggiati devono contribuire alle spese di riparazione. Questa decisione rappresenta un cambio importante nella giurisprudenza condominiale, con possibili implicazioni per migliaia di condomini in Italia. È essenziale che i proprietari comprendano i loro diritti e doveri in merito alla manutenzione e alla riparazione degli spazi comuni, per evitare conflitti futuri e garantire una convivenza serena e armoniosa all’interno del condominio.

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