Le infiltrazioni d’acqua provenienti da un terrazzo condominiale sono tra le cause più frequenti di conflitti tra vicini. Possono sembrare un semplice inconveniente edilizio, ma dietro a una macchia d’umidità si nascondono spesso questioni complesse legate a responsabilità, ripartizione delle spese e tutela dei diritti dei proprietari danneggiati.

Capire chi deve intervenire, a chi spettano i costi e come comportarsi per evitare contenziosi è fondamentale per risolvere il problema nel modo giusto e secondo legge.

Infiltrazioni dal terrazzo condominiale: cosa fare?

Cosa sono le infiltrazioni e da cosa dipendono

Le infiltrazioni dal terrazzo si manifestano quando l’acqua piovana riesce a penetrare attraverso lo strato impermeabile o le giunture deteriorate, arrivando al soffitto o alle pareti dell’appartamento sottostante. I danni più comuni sono macchie, muffe, distacco dell’intonaco e, nei casi più gravi, danneggiamento degli impianti o dei mobili.

Le cause principali sono spesso la mancata manutenzione, l’usura dei materiali impermeabilizzanti, oppure difetti di costruzione. Anche la presenza di fessure, pozzetti ostruiti o pendenze sbagliate può facilitare il ristagno e il filtraggio dell’acqua.

Terrazzo a uso esclusivo o condominiale? La differenza è decisiva

La prima cosa da verificare è di chi è il terrazzo da cui proviene l’infiltrazione, perché da questo dipende chi deve pagare i lavori di riparazione. Nel diritto condominiale, il terrazzo può avere due nature giuridiche:

• Terrazzo condominiale, cioè parte comune dell’edificio, accessibile o destinata all’uso collettivo dei condomini.

• Terrazzo di proprietà o uso esclusivo, appartenente a un singolo condomino, ma che funge anche da copertura per altri appartamenti.

Nel primo caso, la manutenzione e le riparazioni competono a tutti i condomini, secondo le tabelle millesimali. Nel secondo, invece, la responsabilità è condivisa tra il proprietario del terrazzo e gli altri condomini coperti da esso.

Cosa dice la legge: l’articolo 1126 del Codice civile

Il riferimento principale è l’articolo 1126 del Codice civile, che regola proprio i terrazzi di uso esclusivo. La norma stabilisce che, se il terrazzo funge anche da copertura per gli appartamenti sottostanti, le spese per le riparazioni o per rifare l’impermeabilizzazione vanno così suddivise:

• 1/3 a carico del proprietario o dell’utente esclusivo del terrazzo,

• 2/3 a carico dei condomini le cui unità immobiliari sono coperte dal terrazzo.

La ratio è semplice: il terrazzo serve al proprietario per il suo uso personale, ma allo stesso tempo svolge una funzione comune di copertura.

Il proprietario, inoltre, è responsabile dei danni da mancata manutenzione ordinaria, come pozzetti intasati, pavimentazione rotta o infiltrazioni dovute a incuria.

Quando il terrazzo è condominiale

Se il terrazzo o lastrico solare è una parte comune a tutti i condomini, la manutenzione ordinaria e straordinaria ricade su tutto il condominio in proporzione ai millesimi di proprietà.

In questo caso, le spese vengono deliberate dall’assemblea condominiale, che decide se affidare i lavori a un’impresa specializzata e in che misura ripartire i costi.

Il singolo condomino danneggiato dovrà segnalare formalmente l’infiltrazione all’amministratore, che è tenuto ad attivarsi per gli interventi urgenti e per la convocazione di un’assemblea straordinaria.

Come comportarsi se si subiscono danni

Il primo passo, in presenza di infiltrazioni provenienti dal terrazzo superiore, è documentare il danno. Conviene scattare fotografie, raccogliere ricevute di eventuali spese di riparazione e, se possibile, richiedere una perizia tecnica per individuare l’origine dell’infiltrazione.

Successivamente, bisogna inviare una diffida scritta (meglio tramite PEC o raccomandata A/R) al proprietario del terrazzo e all’amministratore di condominio, chiedendo il risarcimento dei danni e la riparazione urgente della copertura.

Se non si riceve risposta o se la situazione non viene risolta, si può procedere con una mediazione obbligatoria (prevista per le controversie condominiali) e, in caso di insuccesso, con un ricorso in tribunale.

Il giudice, dopo la perizia, stabilirà chi è responsabile e come ripartire le spese.

Chi paga il risarcimento dei danni

Il risarcimento spetta al proprietario del terrazzo se le infiltrazioni derivano da mancanza di manutenzione o da un uso scorretto della superficie (ad esempio, fori nel pavimento per installare vasi o fioriere senza protezioni adeguate).

Se invece il danno dipende da difetti strutturali o da impermeabilizzazione deteriorata, le spese si ripartiscono secondo la regola dell’articolo 1126 del Codice civile.

Nel caso di terrazzo condominiale, paga il condominio nel suo complesso, salvo prova che un singolo condomino abbia causato il danno per comportamento negligente.

Interventi urgenti e ruolo dell’amministratore

L’amministratore ha l’obbligo di intervenire tempestivamente per evitare danni ulteriori.

Può autorizzare riparazioni urgenti anche senza previa delibera dell’assemblea, informando poi i condomini nella prima riunione utile.

In caso di inerzia dell’amministratore, il condomino danneggiato può agire autonomamente, anticipando le spese di messa in sicurezza e chiedendo successivamente il rimborso al condominio.

Cosa succede se il terrazzo appartiene a un inquilino e non al proprietario

Se il terrazzo è in uso a un conduttore (inquilino), occorre distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria.

Le piccole riparazioni e la pulizia dei pozzetti spettano all’inquilino, mentre le impermeabilizzazioni e gli interventi strutturali restano a carico del proprietario. In caso di danni, la responsabilità diretta ricade su chi ha causato il problema, ma il conduttore deve comunque avvisare il proprietario tempestivamente per evitare che la situazione peggiori.

Come prevenire le infiltrazioni

Prevenire è sempre più conveniente che riparare. Una manutenzione periodica del terrazzo riduce drasticamente il rischio di infiltrazioni e contenziosi. È buona norma controllare ogni anno lo stato delle guaine impermeabilizzanti, mantenere pulite le grondaie, i pozzetti e le caditoie, verificare la pendenza corretta per lo scolo dell’acqua e non appesantire la pavimentazione con elementi che possano danneggiare lo strato protettivo.

In condominio, la prevenzione dovrebbe essere inserita nei programmi di manutenzione ordinaria, anche attraverso sopralluoghi tecnici periodici.

Infiltrazioni dal terrazzo condominiale: cosa fare?

Le infiltrazioni dal terrazzo condominiale non vanno sottovalutate: sono un segnale di un problema strutturale o di manutenzione e richiedono un’azione tempestiva. La prima cosa da fare è individuare la natura giuridica del terrazzo, perché da questo dipende chi deve intervenire e come ripartire i costi. Il proprietario del terrazzo ha sempre un ruolo attivo nella manutenzione, ma se la copertura serve anche da tetto per altre unità, la spesa va condivisa secondo la legge.

Documentare i danni, agire per tempo e coinvolgere l’amministratore sono passi fondamentali per tutelare i propri diritti e risolvere la questione senza arrivare al contenzioso.

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