Le infiltrazioni d’acqua nel garage sono tra i problemi condominiali più frequenti e, allo stesso tempo, più controversi. Quando si verifica un danno di questo tipo, la domanda sorge spontanea: chi deve pagare le spese di riparazione? Il proprietario del box, il condominio o entrambi?

La risposta non è sempre immediata, perché dipende da diversi fattori: la causa delle infiltrazioni, la posizione del garage, e la natura delle parti coinvolte (private o comuni).

Infiltrazioni in Garage: Chi Deve Pagare le Spese di Riparazione?

Cosa si intende per infiltrazioni nel garage

Quando si parla di infiltrazioni in garage, si fa riferimento alla penetrazione di acqua o umidità attraverso strutture che dovrebbero essere impermeabili, come solai, muri perimetrali o pavimentazioni superiori. Spesso le infiltrazioni derivano da difetti di impermeabilizzazione della soletta che separa il piano terra o il cortile dal garage sottostante, oppure da tubazioni danneggiate che attraversano aree comuni.

Il problema non è solo estetico: nel tempo l’acqua può compromettere le strutture portanti, danneggiare impianti elettrici e rendere inutilizzabili gli spazi.

Chi paga se il garage è di proprietà privata

Se il garage è di proprietà esclusiva, bisogna prima stabilire da dove provenga l’acqua. Se la causa è riconducibile a un difetto delle parti comuni, come il lastrico solare, il cortile condominiale o la guaina impermeabilizzante posta sopra il soffitto del box, la responsabilità ricade sul condominio.

Questo perché, secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, le parti comuni dell’edificio servono anche alle unità immobiliari private, e i condomini devono contribuire alle spese di manutenzione in proporzione ai millesimi di proprietà.

Se invece il problema dipende da danni o perdite interni al garage (ad esempio, una conduttura privata o un’infiltrazione da un muro di proprietà esclusiva), le spese restano a carico del singolo proprietario.

Il caso delle infiltrazioni dal cortile o dal giardino condominiale

Uno dei casi più frequenti riguarda le infiltrazioni che si verificano dai cortili condominiali o dai giardini pensili situati sopra i garage interrati. In questi casi, il cortile o il giardino sono considerati parti comuni, mentre la copertura del garage funge da soletta di separazione tra lo spazio comune e le unità private sottostanti.

La giurisprudenza ha chiarito che la responsabilità è ripartita in base all’articolo 1125 del Codice Civile, che disciplina la manutenzione dei solai. In particolare:

• il condominio deve occuparsi della parte superiore, ossia dell’impermeabilizzazione e della pavimentazione del cortile;

• il proprietario del garage deve farsi carico della parte inferiore, cioè dell’intonaco e della tinteggiatura del soffitto del box.

In sintesi, se le infiltrazioni derivano da un difetto del manto impermeabile o dal terreno sovrastante, le spese spettano al condominio; se invece si tratta solo di danni interni, la riparazione spetta al singolo.

Quando le infiltrazioni provengono da un tubo condominiale

Se la causa dell’infiltrazione è un tubo condominiale danneggiato, ad esempio una condotta di scarico o una tubazione dell’impianto idrico che serve l’intero edificio, la responsabilità ricade interamente sul condominio.

In questi casi, le spese per la riparazione del tubo e per il risarcimento dei danni al garage devono essere sostenute con fondi condominiali, in proporzione ai millesimi di ciascun proprietario.

È importante che la perdita venga accertata con una perizia tecnica: solo così si può individuare con certezza la causa e ripartire correttamente le spese.

Il ruolo dell’assicurazione condominiale

Molti condomìni dispongono di una polizza assicurativa globale fabbricati, che copre anche i danni da infiltrazioni d’acqua. In tal caso, l’assicurazione può risarcire i danni al garage, anche se di proprietà privata, purché l’origine dell’infiltrazione sia collegata a parti comuni. Tuttavia, la compagnia può rifiutare l’intervento se il danno deriva da mancata manutenzione o vetustà delle strutture.

È sempre consigliabile, prima di iniziare lavori a proprie spese, informare l’amministratore condominiale e verificare se la polizza copre l’evento.

Come si accerta la responsabilità

La chiave per stabilire chi deve pagare è individuare la causa precisa delle infiltrazioni. Per farlo, di solito si ricorre a una perizia tecnica effettuata da un geometra o da un ingegnere, che attraverso indagini visive o strumentali (come termocamere o test d’acqua) stabilisce da dove penetra l’umidità e chi ne è responsabile.

La relazione tecnica sarà utile non solo per chiarire la ripartizione delle spese, ma anche per eventuali azioni legali di rimborso o risarcimento.

Quando interviene il condominio

Il condominio deve intervenire ogni volta che il problema deriva da:

• difetti dell’impermeabilizzazione del lastrico solare, del cortile o del giardino comune;

• condotte o impianti di proprietà condominiale;

• difetti di costruzione nelle strutture comuni.

In questi casi, le spese di riparazione vanno divise tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali.

Quando paga solo il proprietario del garage

Il proprietario del garage deve invece farsi carico delle spese quando:

• l’infiltrazione deriva da un tubo o impianto interno al suo box;

• il danno è causato da una cattiva manutenzione o da modifiche personali alle strutture;

• le infiltrazioni sono dovute a condensazione interna o umidità non collegata a parti comuni.

In tali situazioni, il condominio non ha obblighi di intervento né di rimborso.

Cosa fare in caso di danni già subiti

Se le infiltrazioni hanno già causato danni materiali (intonaco rovinato, muffa, oggetti deteriorati), è fondamentale documentare tutto con foto, video e una relazione tecnica. Successivamente bisogna inviare una comunicazione scritta all’amministratore condominiale, chiedendo l’intervento e l’eventuale risarcimento.

Se il condominio non risponde o rifiuta di intervenire, si può agire legalmente davanti al giudice, anche attraverso una mediazione obbligatoria prevista per le controversie condominiali.

Infiltrazioni in Garage: Chi Deve Pagare le Spese di Riparazione?

Determinare chi deve pagare le spese di riparazione per le infiltrazioni in garage richiede una valutazione attenta delle cause. Se l’origine è una parte comune, le spese spettano al condominio; se invece deriva da parti private, paga il singolo proprietario. In ogni caso, una perizia tecnica e una comunicazione tempestiva con l’amministratore sono gli strumenti migliori per evitare conflitti e risolvere il problema in modo chiaro e definitivo.

About The Author