Le parti comuni del condominio — come scale, cortili, androni, garage e giardini — sono luoghi di passaggio quotidiano per tutti i residenti. Ma cosa succede se in questi spazi avviene un reato? Chi può e deve sporgere denuncia? Molti pensano che debba farlo l’amministratore di condominio, ma non sempre è così semplice. In realtà, la legge offre diverse possibilità e riconosce diritti precisi a chi vive o amministra l’edificio.

Vediamo allora in modo chiaro chi può denunciare, quali sono i limiti di competenza e come agire correttamente per evitare errori.

Chi può Denunciare un Reato nelle Parti Comuni del Condominio?

Parti comuni del condominio: cosa si intende

Per capire chi può denunciare, occorre prima chiarire cosa sono le parti comuni.

Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, rientrano tra le aree comuni, salvo diversa disposizione del titolo di proprietà:

• il suolo su cui sorge l’edificio,

• le fondamenta, i muri maestri e i tetti,

• scale, portoni, cortili, androni e porticati,

• giardini, spazi verdi, cortili e parcheggi,

• impianti comuni (ascensori, fognature, riscaldamento centralizzato, ecc.).

Tutti i condomini ne sono co-proprietari in parti uguali o proporzionali ai millesimi, e quindi hanno anche diritti e doveri nei confronti di questi spazi.

Cosa si intende per “reato condominiale”

Con “reato nelle parti comuni” si intendono atti illeciti compiuti in aree condivise, ad esempio:

• danneggiamenti a muri, porte, cassette postali o ascensori;

• furti o vandalismi nel cortile o nei garage;

• minacce, lesioni o aggressioni tra condomini;

• spaccio, molestie o atti osceni negli spazi comuni;

• scarichi abusivi o deposito di rifiuti che violano norme ambientali.

Si tratta, in sostanza, di qualsiasi comportamento penalmente rilevante che si verifica all’interno delle aree condominiali.

Chi può sporgere denuncia o querela

La distinzione più importante è tra reati perseguibili d’ufficio e reati perseguibili a querela di parte.

1. Reati perseguibili d’ufficio

Sono quelli che l’autorità giudiziaria deve perseguire automaticamente, anche senza querela del danneggiato.

Esempi: furto, danneggiamento aggravato, incendio, spaccio di droga, violenza, lesioni gravi.

👉 In questi casi chiunque venga a conoscenza del fatto può presentare denuncia, anche un singolo condomino.

Non serve alcuna delibera condominiale: basta recarsi presso Carabinieri o Polizia e segnalare quanto accaduto, anche solo come testimone.

2. Reati perseguibili a querela di parte

Sono invece quelli che richiedono l’iniziativa della persona offesa per essere perseguiti (ad esempio minacce lievi, ingiurie, percosse, danneggiamenti lievi).

In questo caso può sporgere querela solo chi è stato direttamente leso dal reato.

👉 Se il danno riguarda una parte comune (es. porta d’ingresso condominiale vandalizzata), la querela spetta al condominio come soggetto giuridico, rappresentato dall’amministratore.

L’amministratore, in quanto legale rappresentante, può presentare querela o costituirsi parte civile per conto dei condomini.

Quando può denunciare un singolo condomino

Un condomino può sempre denunciare un fatto penalmente rilevante che avviene in area comune, anche se non ne è la vittima diretta.

La sua denuncia sarà utile per far avviare le indagini.

Tuttavia, se si tratta di reati a querela di parte, la procedura non potrà proseguire senza l’atto formale dell’amministratore o di chi ha subito il danno.

Esempio pratico:

Se un condomino assiste a un furto nel garage condominiale, può denunciare immediatamente.

Ma se qualcuno rompe il portone d’ingresso senza rubare nulla, la querela deve essere presentata dall’amministratore, poiché il bene danneggiato appartiene al condominio.

Il ruolo dell’amministratore di condominio

L’amministratore ha poteri di rappresentanza legale del condominio (art. 1130 c.c.) e deve:

• tutelare l’integrità delle parti comuni;

• segnalare alle autorità i fatti che comportano danni o reati;

• denunciare o querelare a nome del condominio quando necessario.

In presenza di reati contro la proprietà condominiale, l’amministratore può e deve intervenire anche senza delibera assembleare, specie se occorre agire rapidamente per evitare ulteriori danni o responsabilità.

Nei casi più gravi (furti, vandalismi, atti dolosi), è buona prassi che la denuncia sia fatta sia dall’amministratore che dai condomini coinvolti, per rafforzare il peso delle testimonianze.

La testimonianza dei condomini

Le dichiarazioni dei condomini che hanno visto o sentito qualcosa sono molto utili.

Possono servire:

• per avviare le indagini;

• per confermare la dinamica dei fatti;

• per supportare l’amministratore nella querela o nella richiesta di risarcimento.

Ogni condomino può rendere testimonianza autonoma alle forze dell’ordine, anche se non ha un ruolo diretto nella gestione condominiale.

Casi pratici comuni

1. Danneggiamento del portone d’ingresso

L’amministratore denuncia per conto del condominio, poiché si tratta di un bene comune.

2. Furto nel garage condominiale

Chiunque lo scopra può denunciare subito il fatto ai Carabinieri. Anche l’amministratore potrà poi formalizzare una querela.

3. Lite tra condomini nell’androne

Se ci sono aggressioni o minacce, chi le subisce può querelare. Gli altri condomini possono denunciare come testimoni.

4. Spaccio o atti illeciti nel cortile

Reati di questo tipo sono perseguibili d’ufficio: chiunque può segnalarli alle autorità.

Come sporgere denuncia o querela

• Denuncia: si presenta presso Polizia, Carabinieri o Procura della Repubblica, anche oralmente.

• Querela: è un atto scritto e firmato dalla persona offesa o dal suo legale rappresentante, da depositare entro 3 mesi dal fatto (6 mesi nei casi previsti).

• È utile fornire foto, video, testimonianze e qualsiasi prova che documenti l’accaduto.

In sintesi

• Chiunque può denunciare un reato commesso nelle parti comuni del condominio, se è perseguibile d’ufficio.

• Se serve una querela di parte, spetta all’amministratore, come rappresentante legale del condominio.

• I condomini possono agire come testimoni o denunciare a titolo personale.

• È sempre consigliabile coordinarsi con l’amministratore per evitare duplicazioni o errori formali.

• Denunciare tempestivamente aiuta a tutelare i diritti di tutti e a evitare che l’inerzia trasformi un piccolo danno in un problema più serio.

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FAQ – Domande Frequenti

Chi può denunciare un reato nelle parti comuni del condominio?

Chiunque venga a conoscenza del fatto può presentare denuncia alle autorità, anche un singolo condomino.

Quando è necessario che denunci l’amministratore?

Quando si tratta di reati che danneggiano beni comuni e sono perseguibili a querela di parte, come vandalismi o piccoli danneggiamenti.

I condomini possono denunciare senza avvisare l’amministratore?

Sì, ma è consigliabile informarlo, per coordinare l’azione legale e tutelare al meglio il condominio.

Cosa succede se nessuno denuncia?

In caso di reati perseguibili d’ufficio, le autorità possono agire anche su segnalazione anonima. Ma se serve querela e nessuno la presenta, il reato non verrà perseguito.

La denuncia del singolo condomino vale per tutti?

No, vale a titolo personale. Per i beni comuni serve la querela formale dell’amministratore in rappresentanza del condominio.

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