Uno dei temi più delicati nella gestione condominiale riguarda il compenso dell’amministratore: quanto spetta, quando matura e soprattutto quando si prescrive il suo diritto a riceverlo. Molti amministratori si trovano infatti a dover recuperare parcelle non pagate dopo anni di attività, mentre altri condomìni contestano la richiesta perché considerano il credito ormai prescritto.

In questo articolo vedremo nel dettaglio come funziona la prescrizione del compenso dell’amministratore di condominio, quali prove sono necessarie per dimostrarne l’esistenza e in quali casi il diritto può essere perso.

Compenso Amministratore di Condominio: Prescrizione e Prove Necessarie

Il compenso dell’amministratore: natura e base giuridica

L’amministratore di condominio non è un dipendente, ma un mandatario ai sensi dell’articolo 1703 e seguenti del Codice Civile. Il suo incarico è regolato da un rapporto di mandato, per cui l’amministratore si impegna a gestire gli interessi del condominio in cambio di un compenso pattuito.

La base giuridica è l’articolo 1709 c.c., che stabilisce:

“Il mandato si presume oneroso. Se non è determinato il compenso, esso è stabilito secondo le tariffe professionali o gli usi.”

Ciò significa che, salvo diverso accordo, il compenso spetta sempre, anche se non è stato formalmente concordato, purché si possa dimostrare che l’attività è stata svolta.

Quando nasce il diritto al compenso

Il diritto al compenso matura alla fine dell’esercizio annuale, o comunque al termine dell’incarico. L’amministratore non può chiedere l’intero compenso in anticipo, ma solo dopo aver svolto le attività previste (convocazione assemblee, redazione bilanci, gestione spese, ecc.).

In genere, il compenso viene approvato in assemblea insieme al bilancio preventivo o al rendiconto consuntivo. Se l’assemblea lo approva, diventa vincolante per tutti i condomini. Se invece non è stato deliberato, l’amministratore può comunque chiederlo in base al lavoro effettivamente svolto, ma dovrà dimostrarlo.

La prescrizione del compenso: quanto dura

Il diritto al compenso dell’amministratore si prescrive in cinque anni, come previsto dall’articolo 2948 n. 4 del Codice Civile, che riguarda i “crediti derivanti da prestazioni professionali periodiche o continuative”.

“Si prescrivono in cinque anni i diritti che derivano da prestazioni che devono pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi.”

Questa regola vale anche per l’amministratore condominiale, il cui incarico ha natura continuativa e annuale.

In pratica:

• Se il condominio non paga il compenso per un determinato anno di gestione, l’amministratore ha cinque anni di tempo per richiederlo.

• Decorso quel termine, il diritto si estingue per prescrizione.

Da quando decorre la prescrizione

La prescrizione comincia a decorrere dal momento in cui il credito diventa esigibile, cioè alla cessazione dell’incarico o all’approvazione del rendiconto annuale in cui il compenso è stato previsto.

Facciamo un esempio concreto:

• L’amministratore ha gestito il condominio fino al 31 dicembre 2019.

• Il suo compenso per quell’anno diventa esigibile da gennaio 2020.

• La prescrizione scadrà a gennaio 2025.

Se l’amministratore viene revocato o sostituito, il termine decorre dalla data della revoca.

Va ricordato che qualsiasi atto interruttivo, come una diffida scritta o una raccomandata, blocca la prescrizione e la fa ripartire da zero.

Come si prova il diritto al compenso

Per ottenere il pagamento, l’amministratore deve dimostrare di avere diritto al compenso richiesto. Le prove possono essere di vario tipo:

1. Verbale di nomina o conferma annuale: è il primo documento che prova l’incarico.

2. Delibera assembleare di approvazione del compenso: se il compenso è stato approvato dai condomini, rappresenta una prova piena.

3. Rendiconto approvato: se nel bilancio è indicato il compenso, e l’assemblea lo ha approvato, il diritto è incontestabile.

4. Documentazione delle attività svolte: convocazioni, bilanci, contratti, spese gestite, e qualsiasi elemento che dimostri l’effettiva gestione del condominio.

In assenza di questi documenti, l’amministratore può comunque richiedere il pagamento del compenso secondo gli usi e la consuetudine (ad esempio, tariffa media locale per numero di unità abitative).

E se il compenso non è stato deliberato?

Può capitare che l’amministratore non abbia ottenuto l’approvazione del suo compenso in assemblea. In questo caso, non perde automaticamente il diritto a riceverlo.

La Cassazione ha chiarito che il compenso spetta comunque, anche se non deliberato, purché sia dimostrabile che l’amministratore ha svolto regolarmente l’incarico.

(Cass. Civ., sentenza n. 22313/2014)
“Il compenso dell’amministratore spetta anche in mancanza di delibera assembleare, purché sia provata l’attività gestoria effettivamente espletata.”

Pertanto, anche senza delibera, la prova documentale resta fondamentale.

Cosa succede se il condominio contesta il pagamento

Il condominio può contestare la richiesta di pagamento nei seguenti casi:

• Se il termine di prescrizione è scaduto.

• Se non esiste delibera o documentazione che attesti l’incarico o l’attività svolta.

• Se il compenso richiesto è sproporzionato rispetto alla prestazione o non conforme agli accordi.

Tuttavia, la contestazione non è sufficiente a far cadere il diritto: deve essere supportata da elementi concreti. In mancanza di prova contraria, il giudice può riconoscere all’amministratore un compenso commisurato all’opera effettivamente prestata, secondo equità.

L’importanza della trasparenza nel preventivo di compenso

Dal 2013, con la riforma del condominio (Legge 220/2012), l’articolo 1129 c.c. stabilisce che l’amministratore, al momento della nomina, deve indicare analiticamente l’importo del compenso.

“La nomina dell’amministratore è condizionata all’accettazione scritta della stessa, contenente la specifica analitica del compenso.”

Ciò significa che ogni amministratore, prima di assumere l’incarico, deve presentare un preventivo dettagliato delle sue competenze.

Questa clausola tutela entrambe le parti:

• il condominio sa esattamente quanto spenderà;

• l’amministratore ha un riferimento certo in caso di mancato pagamento.

Come interrompere la prescrizione

Per evitare di perdere il diritto al compenso, l’amministratore può interrompere la prescrizione in diversi modi:

• inviando una diffida di pagamento tramite PEC o raccomandata A/R;

• presentando una richiesta formale scritta al condominio o all’amministratore subentrato;

• avviando un procedimento giudiziario o un decreto ingiuntivo.

Ogni atto di questo tipo interrompe la prescrizione, che ricomincia a decorrere da capo dal giorno dell’invio.

Prescrizione e cessazione dell’incarico

Se l’amministratore è stato revocato o non riconfermato, il diritto al compenso si estende anche al periodo finale del suo mandato. In questo caso, il termine quinquennale decorre dalla data della revoca o dalla nomina del nuovo amministratore.

La Cassazione (sentenza n. 2046/2006) ha ribadito che l’amministratore uscente mantiene il diritto al compenso fino al giorno della sua effettiva sostituzione, anche se l’assemblea ha deliberato la revoca in precedenza.

Prove in sede giudiziaria

Se il pagamento non avviene spontaneamente, l’amministratore può agire in giudizio e chiedere al giudice di emettere decreto ingiuntivo. In questo caso, dovrà produrre:

• la delibera di nomina;

• l’approvazione del rendiconto con il compenso indicato;

• eventuale contratto scritto o preventivo accettato.

Se non ha tali documenti, può ricorrere a prove testimoniali o presuntive, ma il giudice valuterà caso per caso.

Compenso Amministratore di Condominio: Prescrizione e Prove Necessarie

Il diritto dell’amministratore di condominio a ricevere il proprio compenso è tutelato dalla legge, ma non è eterno. La prescrizione di cinque anni decorre dal momento in cui il credito è esigibile e può essere interrotta solo con una richiesta formale.

Per evitare controversie, la trasparenza è fondamentale:

• il compenso va specificato all’atto della nomina;

• l’attività svolta va documentata con precisione;

• in caso di mancato pagamento, è bene agire tempestivamente.

In definitiva, un amministratore diligente non solo cura gli interessi del condominio, ma tutela anche i propri — con documentazione chiara, comunicazioni puntuali e una gestione professionale.

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