La convocazione dell’assemblea condominiale per l’approvazione del bilancio è uno dei momenti più importanti nella vita di un condominio. Proprio in questa fase, spesso, sorgono dubbi su un aspetto cruciale: l’amministratore è obbligato ad allegare il bilancio alla convocazione?

La risposta non è così scontata, perché la legge non parla esplicitamente di “allegato obbligatorio”, ma impone una condizione essenziale: i condomini devono essere posti in condizione di esaminare in modo completo e tempestivo la documentazione contabile prima dell’assemblea.

Vediamo, quindi, cosa prevede la normativa, quali sono gli orientamenti della giurisprudenza e quali rischi comporta la mancata allegazione del bilancio alla convocazione.

Bilancio Condominiale: È Necessario Allegarlo alla Convocazione?

Cosa dice la legge sul bilancio condominiale

Il riferimento normativo principale è l’articolo 1130-bis del Codice Civile, introdotto dalla riforma del condominio del 2012. Questa norma stabilisce che l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale ogni anno e presentarlo all’assemblea per l’approvazione. Il rendiconto deve contenere tre documenti fondamentali:

• un registro di contabilità con tutte le entrate e le uscite;

• un riepilogo finanziario;

• una nota esplicativa della gestione, con indicazione dei criteri contabili e dei fondi disponibili.

L’articolo non specifica che il bilancio debba essere allegato alla convocazione, ma è implicito che i condomini devono poterlo visionare prima della riunione, per potersi esprimere con cognizione di causa.

Inoltre, l’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile stabilisce che la convocazione dell’assemblea deve contenere l’ordine del giorno, indicando con chiarezza gli argomenti da trattare. Se tra i punti all’ordine del giorno vi è “approvazione del bilancio”, è logico che il documento relativo sia disponibile e consultabile prima dell’assemblea.

Bilancio allegato o semplicemente disponibile?

Su questo punto la giurisprudenza è intervenuta più volte, chiarendo che l’amministratore non ha l’obbligo formale di allegare fisicamente il bilancio alla convocazione, ma deve comunque garantire ai condomini la possibilità di prenderne visione in tempo utile.

In altre parole, l’amministratore può:

• inviare il bilancio come allegato alla convocazione (modalità più trasparente e consigliata);

• oppure metterlo a disposizione dei condomini presso il suo studio, comunicando nella lettera di convocazione dove e quando è possibile consultarlo.

L’importante è che i condomini abbiano un tempo congruo per esaminare i conti, di norma almeno cinque giorni prima dell’assemblea, in modo da poter partecipare consapevolmente e con la possibilità di formulare osservazioni o richieste di chiarimento.

Quando la mancata allegazione può rendere nulla la delibera

Se il bilancio non è allegato né messo a disposizione dei condomini, la delibera che lo approva può essere impugnata. In questo caso, non si tratta di una nullità automatica, ma di una annullabilità per violazione del diritto di informazione dei condomini.

La Corte di Cassazione ha chiarito che l’assemblea condominiale deve garantire ai partecipanti una conoscenza preventiva e completa della documentazione contabile, perché l’approvazione del bilancio è un atto complesso e richiede valutazioni di merito.
Se i condomini non hanno potuto esaminare il bilancio prima della riunione, la deliberazione è viziata.

In particolare, la sentenza Cass. civ., n. 29319/2019 ha stabilito che la mancata messa a disposizione del bilancio prima dell’assemblea lede il diritto di partecipazione informata dei condomini e può comportare l’annullamento della delibera entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale.

Le modalità di trasmissione più corrette

Negli ultimi anni, grazie alla digitalizzazione, le modalità di convocazione e di trasmissione dei documenti sono cambiate. Oggi la legge consente l’invio della convocazione anche tramite PEC o posta elettronica, purché il condomino abbia fornito il proprio indirizzo e ne abbia autorizzato l’uso.

In questi casi, è buona prassi allegare il bilancio in formato PDF, comprensivo di rendiconto, nota esplicativa e riparto spese. In alternativa, se i file sono troppo pesanti o se qualche condomino non dispone di strumenti digitali, l’amministratore può:

• fornire un link di accesso a una piattaforma online dove consultare i documenti;

• indicare in convocazione che la documentazione è disponibile presso il suo studio in orari prestabiliti.

Ciò che conta è che l’informazione sia chiara, verificabile e accessibile da tutti.

Differenza tra bilancio consuntivo e preventivo

Un aspetto spesso trascurato riguarda la distinzione tra bilancio consuntivo e bilancio preventivo. Il consuntivo si riferisce alla gestione dell’anno precedente e serve ad approvare i conti effettivamente sostenuti. Il preventivo, invece, riguarda la programmazione delle spese future e la ripartizione delle quote da versare.

Entrambi i documenti, se presenti all’ordine del giorno, devono essere disponibili per la consultazione anticipata. In caso contrario, la delibera di approvazione può essere impugnata con le stesse modalità previste per il consuntivo.

Le responsabilità dell’amministratore

L’amministratore di condominio ha l’obbligo legale e professionale di agire con trasparenza e correttezza. Se omette di fornire il bilancio o non permette ai condomini di visionarlo, può essere considerato inadempiente ai propri doveri. In casi gravi, la sua condotta può costituire motivo di revoca per giusta causa, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile.

Inoltre, se la mancata informazione ha provocato un danno economico o ha impedito una corretta deliberazione, i condomini possono agire per il risarcimento.

Come devono comportarsi i condomini

Quando si riceve la convocazione per l’approvazione del bilancio, è sempre opportuno:

• verificare che il bilancio sia allegato o disponibile;

• chiedere per iscritto, se necessario, copia della documentazione;

• richiedere un rinvio dell’assemblea se i documenti vengono consegnati troppo tardi o sono incompleti.

In assenza di collaborazione da parte dell’amministratore, i condomini possono impugnare la delibera entro 30 giorni dalla data dell’assemblea o dalla comunicazione del verbale, secondo quanto previsto dall’articolo 1137 del Codice Civile.

Bilancio Condominiale: È Necessario Allegarlo alla Convocazione?

Il bilancio condominiale rappresenta il cuore della gestione economica del condominio, e i condomini hanno diritto di conoscerne il contenuto prima di approvarlo. Sebbene la legge non imponga espressamente di allegarlo alla convocazione, l’amministratore è tenuto a garantire piena accessibilità e trasparenza della documentazione contabile.

La mancata consegna o disponibilità del bilancio può rendere annullabile la delibera, oltre a mettere in discussione la correttezza della gestione.

Per evitare contestazioni e garantire una buona convivenza condominiale, è sempre consigliabile che l’amministratore alleghi il bilancio alla convocazione, anche in formato digitale, così da assicurare chiarezza e fiducia nei confronti di tutti i condomini.

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