Durante le assemblee condominiali, capita spesso che alcuni condomini, impossibilitati a partecipare, affidino la loro delega di voto a un’altra persona. E qui nasce una domanda molto comune (e spesso fonte di discussioni): l’amministratore di condominio può ricevere deleghe e votare al posto dei condomini?

La risposta non è sempre semplice, perché dipende da chi ha convocato l’assemblea, dal tipo di decisione all’ordine del giorno e dalle regole stabilite dal regolamento condominiale.
In questa guida ti spiego in modo chiaro e completo quando e come l’amministratore può votare con delega, quali sono i limiti previsti dalla legge e cosa succede se si oltrepassano.

Amministratore di Condominio: Può Votare con Delega? Scopri le Norme

Cosa si intende per “delega di voto”

La delega di voto è un documento con cui un condomino autorizza un’altra persona — un vicino, un familiare, o perfino l’amministratore — a rappresentarlo e votare in assemblea al suo posto.

È una pratica del tutto legittima e molto comune, disciplinata dall’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, che regola la partecipazione dei condomini alle assemblee.
Grazie alla delega, anche chi non può presenziare fisicamente può comunque far valere la propria voce e il proprio voto.

La legge non richiede una forma specifica: la delega può essere scritta anche in modo semplice, purché sia chiaro chi delega, chi riceve la delega e per quale assemblea vale.

Cosa dice la legge: l’articolo 67 disp. att. Cod. Civile

L’articolo 67, comma 1, recita:

“Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.”

Fin qui, nessun dubbio: ogni condomino può delegare chi vuole. Ma lo stesso articolo specifica anche dei limiti importanti.

Nel comma 3, si legge:

“Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.”

In altre parole, nei condomìni con più di 20 unità, una sola persona non può concentrare troppe deleghe. Questo serve a evitare che un singolo soggetto (magari proprio l’amministratore) accentri troppo potere decisionale, alterando il principio di democraticità dell’assemblea.

L’amministratore può ricevere deleghe di voto?

In linea generale, sì, l’amministratore può ricevere deleghe e votare al posto dei condomini. Non esiste nel Codice Civile alcun divieto espresso che glielo impedisca.

Tuttavia, questa possibilità è limitata e regolata da alcune condizioni precise:

1. Il regolamento condominiale può vietarlo.
   Alcuni regolamenti interni prevedono espressamente che l’amministratore non possa ricevere deleghe o votare durante l’assemblea, proprio per evitare conflitti d’interesse. In tal caso, il divieto è vincolante.

2. Non deve esserci un conflitto d’interessi.
   L’amministratore rappresenta l’interesse collettivo del condominio, ma se una delibera riguarda il suo operato, la sua revoca o la sua riconferma, non può votare nemmeno tramite delega.

3. Può votare solo se agisce come condomino.
   Se l’amministratore è anche proprietario di un’unità immobiliare nel condominio, allora può votare come condomino e anche ricevere deleghe, ma solo per questioni che non riguardano direttamente il suo ruolo di amministratore.

Quando l’amministratore non può votare con deleghe

Ci sono alcuni casi in cui la legge e la giurisprudenza vietano esplicitamente all’amministratore di esprimere voto o rappresentanza per conto di altri.

Vediamoli nel dettaglio.

1. Votazioni sulla sua nomina o revoca

È ovvio: se l’assemblea deve decidere se revocarlo, riconfermarlo o sostituirlo, l’amministratore non può partecipare al voto, neppure tramite deleghe. In questo caso è parte in causa e quindi in conflitto d’interessi.

2. Approvazione del rendiconto o del compenso

Allo stesso modo, non può votare — direttamente o per delega — su:

• l’approvazione del bilancio condominiale;

• la determinazione del suo compenso;

• questioni che riguardano l’eventuale responsabilità nella gestione.

3. Decisioni che lo vedono coinvolto come controparte

Se l’assemblea deve deliberare su un contenzioso con l’amministratore (ad esempio una richiesta di risarcimento), quest’ultimo non può rappresentare altri condomini, né votare per sé stesso.

Quando invece può votare con deleghe

Ci sono però molte situazioni in cui l’amministratore può ricevere deleghe senza violare la legge.

• Se la delibera riguarda questioni ordinarie (come manutenzioni, lavori, preventivi, gestione spese), può rappresentare i condomini che gliel’hanno espressamente richiesto.

• Se l’amministratore è anche condomino, può votare come tale e ricevere una o più deleghe, rispettando sempre il limite di un quinto dei millesimi nei condomìni con più di 20 unità.

In pratica, può votare solo quando non ha un interesse personale opposto a quello del condominio.

Quante deleghe può avere l’amministratore

Come detto, la legge stabilisce un tetto massimo:

• nei condomìni con meno di 20 unità, non ci sono limiti specifici (salvo quelli del regolamento interno);

• nei condomìni con più di 20 unità, l’amministratore (come qualsiasi altro delegato) non può rappresentare più di un quinto dei condomini e non più di un quinto del valore complessivo dell’edificio.

Ad esempio, in un condominio con 40 proprietari, un delegato può rappresentare al massimo 8 condomini.

Questo principio vale per tutti i soggetti, non solo per l’amministratore.

La giurisprudenza sul tema

La Cassazione ha più volte chiarito che l’amministratore può ricevere deleghe solo se non sussiste conflitto d’interessi. Tra le sentenze più significative:

• Cass. Civ. n. 4408/2007: “L’amministratore può essere delegato da uno o più condomini, purché non sussista un conflitto di interessi tra la sua posizione e quella dei deleganti.”

• Cass. Civ. n. 10086/2015: ha ribadito che la delibera approvata con il voto dell’amministratore in conflitto d’interessi può essere annullata su richiesta dei condomini dissenzienti.

Cosa succede se l’amministratore vota in modo irregolare

Se l’amministratore vota con deleghe in situazioni vietate, la delibera assembleare non è automaticamente nulla, ma può essere impugnata dai condomini entro 30 giorni dalla comunicazione (ai sensi dell’art. 1137 c.c.).

Il giudice può annullarla se accerta che:

• l’amministratore si trovava in conflitto d’interessi;

• la sua partecipazione ha influito sull’esito della votazione;

• le deleghe ricevute superavano i limiti di legge.

Come evitare contestazioni in assemblea

Per evitare conflitti o impugnazioni, è buona prassi che l’amministratore:

• rinunci a ricevere deleghe quando l’ordine del giorno riguarda sé stesso;

• comunichi preventivamente ai condomini eventuali deleghe ricevute;

• faccia verbalizzare nel verbale dell’assemblea il numero di deleghe possedute e i voti rappresentati.

I condomini, dal canto loro, possono chiedere che le deleghe vengano verificate e annotate prima dell’inizio dell’assemblea.

Amministratore di Condominio: Può Votare con Delega? Scopri le Norme

In sintesi, l’amministratore di condominio può votare con deleghe, ma solo entro precisi limiti e a determinate condizioni. Può farlo quando rappresenta condomini che lo autorizzano e su questioni di ordinaria amministrazione, ma non quando il voto riguarda la sua figura, il suo compenso o il suo operato.

La trasparenza e il rispetto delle regole sono fondamentali per garantire la validità delle delibere e un clima sereno nel condominio. Se c’è il dubbio che l’amministratore abbia votato in conflitto d’interessi, i condomini possono impugnare la delibera e far valere i propri diritti.

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