Affittare casa per pochi giorni o settimane può sembrare un’idea geniale. Magari hai un appartamento che usi poco, una seconda casa al mare o in montagna, oppure una stanza in più.
Pensi: “Lo metto su Airbnb o Booking e ci guadagno qualcosa”. Semplice, veloce, comodo.

Sulla carta sì. Ma nella pratica? Gli affitti brevi sono pieni di regole, vincoli, tasse e potenziali grane che in tanti ignorano… finché non è troppo tardi.

In questo articolo ti spiego tutto quello che nessuno ti dice sugli affitti brevi, ma che può farti prendere una multa salata, farti chiudere l’attività o addirittura farti finire nei guai con il fisco.

Se vuoi affittare in modo sicuro (e davvero profittevole), leggi fino in fondo.

Affitti Brevi: Quello che Nessuno Ti Dice (e Che Può Costarti Caro)

Sì, devi registrarti (quasi sempre)

La prima cosa che molti ignorano è questa: per affittare in modo breve, devi fare delle comunicazioni ufficiali.

In particolare:

Se affitti in modo occasionale, ok, non serve una partita IVA.
Ma devi comunque registrarti al portale regionale o comunale (varia da Regione a Regione).
Alcuni Comuni (es. Roma, Firenze, Milano, Venezia) richiedono anche un Codice Identificativo Regionale (CIR) da esporre nell’annuncio online.

➡️ Se non comunichi nulla e pubblichi l’annuncio, sei in attività abusiva. E rischi sanzioni fino a 5.000 euro (o più).

Devi fare la comunicazione alla Questura (anche per una notte)

Altro obbligo importantissimo, spesso ignorato: la comunicazione degli ospiti alla Polizia.

Anche se affitti per una sola notte, devi:

Registrarti al portale Alloggiati Web della Questura.
Comunicare entro 24 ore l’identità di ogni ospite (documento d’identità, data di arrivo e partenza).

❗ Non farlo è considerato omessa comunicazione di pubblica sicurezza, un reato punibile con multe salate o addirittura denuncia penale.

Devi dichiarare i guadagni al fisco

Sì, anche se affitti 10 giorni l’anno e guadagni poche centinaia di euro, i redditi da locazione breve sono tassabili.

Hai due strade:

Cedolare secca al 21% (la più usata e conveniente),
Oppure inserirli nel modello 730 come redditi fondiari.

Ma attenzione: il Fisco ha accesso ai dati degli affitti tramite le piattaforme. Quindi, se pensi di fare il furbo, ti sbagli.
In più, da gennaio 2024, l’Agenzia delle Entrate può incrociare i dati degli annunci pubblicati e confrontarli con le dichiarazioni fiscali.

👉 Risultato? Se non dichiari, arriva l’accertamento con sanzioni (e a volte anche interessi).

Hai responsabilità legali come locatore

Chi affitta pensa spesso che sia tutto semplice: “Io affitto, loro dormono, fine”. Invece no. Hai delle responsabilità precise, sia civili che penali, soprattutto se succede qualcosa.

Esempi?

Se l’inquilino si fa male in casa per una ringhiera rotta o un impianto elettrico malfunzionante, potresti essere ritenuto responsabile.
Se scoppia un incendio causato da un elettrodomestico difettoso, potresti essere chiamato a rispondere dei danni.
Se gli ospiti disturbano i vicini e parte una denuncia per schiamazzi o uso illecito dell’immobile, il proprietario sei tu.

💡 Consiglio: stipula sempre una polizza di responsabilità civile specifica per affitti brevi. Costa poco e ti salva da rogne infinite.

Il condominio può metterti i bastoni tra le ruote

Altro aspetto ignorato: l’affitto breve può essere vietato dal regolamento condominiale.

Se il regolamento è contrattuale (cioè firmato da tutti i condomini o allegato all’atto notarile), può prevedere che:

Non si possano fare attività ricettive,
Si possano vietare gli affitti inferiori ai 30 giorni,
Si limitino le presenze di estranei.

In questi casi, i vicini possono fare causa e ottenere la sospensione dell’attività.

E se gli ospiti fanno casino o danneggiano le parti comuni? Indovina chi ne risponde… esatto: tu, il proprietario.

Bonus: cosa cambia con Airbnb e simili?

Molti pensano che, usando piattaforme come Airbnb, Booking, Vrbo, ecc., siano loro a occuparsi di tutto. Falso. Le piattaforme sono solo intermediari.

Alcune:

Rimettono le tasse direttamente al fisco (ma non tutte),
Offrono assicurazioni di base (ma con limitazioni),
Aiutano in caso di reclami… ma non ti liberano dagli obblighi legali.

Quindi, anche se usi Airbnb:

Devi fare la comunicazione alla Questura,
Devi dichiarare i redditi,
Devi rispettare le regole locali,
E sei tu il responsabile dell’immobile e dell’attività.

In conclusione

Affittare casa per pochi giorni può sembrare facile, ma non è un gioco.
Dietro un annuncio su Airbnb ci sono obblighi legali, fiscali, amministrativi e civili. E ignorarli può costarti caro: multe, sanzioni, o peggio.

Quindi:

Informati bene sulle regole nella tua città,
Fai tutte le comunicazioni obbligatorie,
Tieni traccia di ogni incasso,
E, se vuoi dormire sonni tranquilli, fatti assistere da un consulente o da un avvocato esperto in locazioni brevi.

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