La gestione di un condominio è un processo complesso che richiede un attento bilanciamento tra le decisioni dell’amministratore e quelle dell’assemblea condominiale. Una delle domande più frequenti riguarda la possibilità per l’amministratore di nominare tecnici o professionisti senza il preventivo consenso dell’assemblea. La risposta a questo quesito dipende da vari fattori, in particolare dalla natura dell’incarico e dai costi associati.

L’amministratore di condominio può nominare professionisti senza assemblea? Ecco cosa dice la legge

Poteri dell’amministratore di condominio

L’amministratore ha il potere di prendere decisioni per la gestione ordinaria del condominio. Secondo l’articolo 1130 del Codice civile, le sue attribuzioni includono l’esecuzione delle delibere assembleari, la cura del regolamento condominiale e la manutenzione delle parti comuni. Ciò significa che può autonomamente incaricare un professionista per piccole opere di manutenzione, come la pulizia delle scale o la sostituzione di una lampadina.

Autonomia nell’ordinaria amministrazione

La gestione ordinaria permette all’amministratore di operare senza dover convocare l’assemblea per ogni piccola necessità. Questo è fondamentale per garantire l’efficienza della vita condominiale. L’amministratore può, ad esempio, assumere un avvocato per questioni legali di recupero crediti, senza necessità di approvazione preventiva.

Quando è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea?

Il confine tra gestione ordinaria e straordinaria è cruciale. L’articolo 1135 del Codice civile stabilisce che le spese straordinarie richiedono un voto assembleare. Questi atti includono interventi significativi come la ristrutturazione della facciata o l’installazione di un nuovo ascensore.

Criteri per definire l’ordinario e lo straordinario

La giurisprudenza ha individuato due criteri fondamentali per stabilire se un atto sia ordinario o straordinario: la natura dell’atto e il suo costo. Un’operazione diventa straordinaria quando non rientra nella normale amministrazione e comporta una spesa rilevante per i condòmini.

Costi elevati e incarichi professionali

Se l’amministratore può conferire incarichi per consulenze di basso costo, per prestazioni complesse e costose deve necessariamente ottenere l’approvazione dell’assemblea. Una recente sentenza del Tribunale di Milano ha chiarito che un incarico con un costo significativo deve essere preceduto da una delibera assembleare, altrimenti è considerato inefficace.

Rischi per il professionista

In caso di mancata autorizzazione, il professionista che ha lavorato su incarico dell’amministratore non può pretendere il pagamento dal condominio. Se il condominio dimostra che l’incarico era di natura straordinaria e non approvato, il professionista potrebbe non ricevere il compenso, dovendo rivalersi sull’amministratore stesso.

Difesa del condominio in giudizio

Un altro aspetto importante riguarda la capacità dell’amministratore di difendere il condominio in sede legale. In materia di controversie legate alla gestione ordinaria, l’amministratore può agire senza l’approvazione dell’assemblea. Ad esempio, se un fornitore richiede un decreto ingiuntivo per fatture non pagate, l’amministratore ha il dovere di opporsi, proteggendo gli interessi del condominio.

Conclusioni

In sintesi, l’amministratore di condominio ha poteri ben definiti, ma deve sempre rispettare il confine tra gestione ordinaria e straordinaria. Per le spese straordinarie è essenziale il consenso dell’assemblea, mentre per le spese ordinarie l’amministratore può operare in autonomia. È fondamentale che i professionisti verifichino sempre la presenza di una delibera assembleare prima di accettare incarichi significativi.

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